| 標(biāo)題：加強(qiáng)中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的思考 |
| 加強(qiáng)中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的思考 近年來，隨著各地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和“城鄉(xiāng)一體化”建設(shè)的逐步推進(jìn)，一大批農(nóng)村剩余勞動力進(jìn)入縣城等中小城鎮(zhèn)務(wù)工經(jīng)商，其中有相當(dāng)一部分人在這些地方安家置業(yè)，從而帶動了中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營具有特殊性，而稅收征管手段相對滯后，中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅已成為當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門管理的薄弱環(huán)節(jié)，稅收流失現(xiàn)象較為普遍。 一、中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的基本特點(diǎn) 中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)除具有資金投入大、銷售周期長、成本費(fèi)用項(xiàng)目多等房地產(chǎn)行業(yè)的共同特性外，其發(fā)展趨勢還表現(xiàn)出以下特點(diǎn)： (一) 開發(fā)主體多元化 近幾年來縣城等中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)呈現(xiàn)出多頭開發(fā)的趨勢，主要有政府組織的舊城改造、城區(qū)規(guī)劃，有開發(fā)公司組織的房地產(chǎn)開發(fā)，村民委員會組織的房地產(chǎn)開發(fā)，企業(yè)組織的沿街商品樓開發(fā)，個(gè)體私營企業(yè)開發(fā)等等。多元化開發(fā)，打破了以往由房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、單位集資建房的單一開發(fā)形式，同時(shí)也帶來了稅收征管中的一系列問題，具體表現(xiàn)為：一是無證經(jīng)營問題。如村民委員會及個(gè)人組織的房地產(chǎn)開發(fā)，大都沒有辦理稅務(wù)登記。二是超出經(jīng)營范圍。如一些工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)組織的沿街商品樓開發(fā)。三是舊城改造過程中，出現(xiàn)的跨地區(qū)經(jīng)營的征收管理問題。如一些承包人將建筑工程轉(zhuǎn)包給本地區(qū)以外的承包人等等。 （二）資金來源多樣化 目 ……（快文網(wǎng)http://www.hancun.net省略1010字，正式會員可完整閱讀）…… （三）在隱瞞收入上作文章 中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司多數(shù)帳證不健全或帳項(xiàng)混亂，一些企業(yè)采取隱瞞、轉(zhuǎn)移銷售收入進(jìn)行偷稅，其主要手段包括：一是將取得的商品房預(yù)售款，以工程尚未決算，收入、成本、費(fèi)用無法確定為由，將已實(shí)現(xiàn)的商品房銷售款長期掛在“應(yīng)付帳款”、“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收帳款”等往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)或延期結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)稅銷售額，不申報(bào)繳納應(yīng)交的所得稅；二是銷售車庫、儲藏室等附屬配套設(shè)施不開具發(fā)票，隱匿和不申報(bào)應(yīng)稅收入；三是將自建房轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)或用于捐贈、獎(jiǎng)勵(lì)、抵償債務(wù)等不視同銷售；四是將完工可售的房地產(chǎn)用作對外投資或分配給股東（或投資人）不作視同銷售處理；五是以開發(fā)產(chǎn)品（完工可售的房地產(chǎn)）換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)不視同銷售；六是開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、殘料等未記入銷售收入提取所得稅等等。 �。ㄋ模┰谔摿谐杀旧献魑恼� 部分中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人為擴(kuò)大成本和費(fèi)用列支，以達(dá)到減少應(yīng)納稅所得額偷逃稅款的目的，其主要手段有：一是不遵循配比原則在完工產(chǎn)品與在產(chǎn)品之間正確歸集與分配土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)以及開發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用等，將上述費(fèi)用全部擠占完工產(chǎn)品成本；二是以工程完工未結(jié)算為由，高估建筑安裝工程費(fèi)和配套設(shè)施費(fèi)，將其長期掛在“其他應(yīng)付款”和“應(yīng)付帳款”科目，虛增成本；三是通過預(yù)提“工程維修金”等形式加大產(chǎn)品開發(fā)成本；四是多結(jié)轉(zhuǎn)已售產(chǎn)品的銷售成本及稅金，甚至將預(yù)收房款應(yīng)納的相關(guān)稅費(fèi)作為已完工銷售產(chǎn)品的應(yīng)納稅費(fèi)一并扣除，減少已售產(chǎn)品銷售當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額；五是超標(biāo)準(zhǔn)列支或扣除工人工資及福利費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、宣傳和廣告費(fèi)、贊助費(fèi)等等。 �。ㄎ澹┰诓块T配合上作文章 由于房地產(chǎn)這一特殊產(chǎn)品具有與其他商品不同性質(zhì)的特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)行業(yè)從項(xiàng)目批地開始到工程竣工、銷售、辦理產(chǎn)權(quán)等各環(huán)節(jié)，都由政府有關(guān)管理部門辦理審批手續(xù)、實(shí)施監(jiān)管等。而其收入與成本的確定，由于延續(xù)時(shí)間長，財(cái)務(wù)賬不能如實(shí)反映當(dāng)年情況，還應(yīng)以有關(guān)合同、批文為準(zhǔn)。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)必須暢通信息渠道，及時(shí)獲取有關(guān)部門的審批資料，才能有效掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營狀況，特別是房地產(chǎn)銷售收入由地稅部門負(fù)責(zé)征收營業(yè)稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的發(fā)票和開發(fā)成本列支中取得的建筑安裝工程發(fā)票由地稅部門負(fù)責(zé)管理，地稅部門在建筑業(yè)、房地產(chǎn)營業(yè)稅等稅收征管中掌握了大量的稅源信息和其他信息。城建、建管、房管、銀行等部門也有大量的信息可供我們利用。但如果與地稅、國土資源、財(cái)政、土地管理、規(guī)劃建設(shè)管理、房管等相關(guān)部門的溝通不到位，信息渠道不暢，不能做到信息共享和資源合理利用，則會直接影響國稅部門房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管工作水平的提高。而一些不法開發(fā)商正是利用部門間信息不暢，溝通不夠、稅務(wù)機(jī)關(guān)不能全面掌握其生產(chǎn)經(jīng)營真狀況而故意提供虛假申報(bào)偷逃稅款。 三、加強(qiáng)中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收征管的相關(guān)建議 為從根本上堵塞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅流失的漏洞，規(guī)范中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)良好的納稅秩序，我們認(rèn)為應(yīng)該有針對性地采取以下措施。 �。ㄒ唬┘訌�(qiáng)相關(guān)部門間協(xié)作交流，掌握“信息源” 基層國稅部門要把對房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅征管列入稅收管理的重要議事日程，建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，主動加強(qiáng)與工商、國土、規(guī)劃、建設(shè)、金融和地稅等部門的聯(lián)系，并建立信息傳遞制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息。在準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手信息資料的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化涉稅信息分析比對，一方面通過分析比對，對差異戶采取有針對性的實(shí)地核查，防止漏征漏管現(xiàn)象的發(fā)生；另一方面通過信息交換，有助于國稅機(jī)關(guān)進(jìn)一步掌握與了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律和運(yùn)行質(zhì)態(tài)，增強(qiáng)稅收管理措施的實(shí)時(shí)性、針對性和有效性，進(jìn)而加強(qiáng)對納稅申報(bào)情況的審核，強(qiáng)化源頭管理。 �。ǘ┘訌�(qiáng)稅收管理員績效考核，把好“監(jiān)控關(guān)” 建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅源監(jiān)控制度，根據(jù)各種渠道掌握的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況，按區(qū)域劃分到各監(jiān)控小組，指定專人對每個(gè)項(xiàng)目、每項(xiàng)工程、每支施工隊(duì)伍進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控管理，對每一個(gè)項(xiàng)目建立檔案和稅源管理臺帳，對所轄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的投資金額、建設(shè)工期、工程造價(jià)、預(yù)收賬款、已售面積和未售面積、竣工清算等情況實(shí)施有效監(jiān)督，隨時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的動態(tài)。跟蹤掌握工程進(jìn)度、資金流向情況，及時(shí)組織稅款入庫。要求稅收管理員必須做到“五清”、“四及時(shí)”和“三到位，即責(zé)任管理區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況清、生產(chǎn)經(jīng)營和資金運(yùn)行情況清、申報(bào)完稅欠 ……（未完，全文共4727字，當(dāng)前只顯示2626字，請閱讀下面提示信息。收藏加強(qiáng)中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的思考） 上一篇：關(guān)于創(chuàng)新涉外稅收“一體化”管理模式的實(shí)踐和思考 下一篇：國稅局演講稿 中國夢，我們的夢 相關(guān)欄目：城建 城建講話 房地產(chǎn) 公司 企業(yè)講話 管理 調(diào)研報(bào)告 文教論文 綜合論文 |