| 標(biāo)題：土地利用管理政策與實務(wù) |
| 土地利用管理政策與實務(wù) 土地利用管理科 許朝興 2016年3月21日 一、最新土地利用管理政策解析 （一）總體概述 1.土地利用管理的內(nèi)涵和內(nèi)容。廣義的土地利用管理是國家綜合運用行政、經(jīng)濟、法律、技術(shù)等手段，為促進(jìn)、引導(dǎo)、合理組織土地利用，調(diào)整土地經(jīng)濟關(guān)系，完善產(chǎn)權(quán)制度，達(dá)到土地集約利用的目標(biāo)，而進(jìn)行的計劃、組織、協(xié)調(diào)、指揮、控制等活動。包括規(guī)劃、耕地保護、地籍管理和狹義的土地利用管理；狹義的土地利用管理是指根據(jù)土地利用規(guī)劃和計劃，制定土地利用政策，依法土地使用者提供國有土地，合理調(diào)控土地供應(yīng)總量和土地市場運行，并對集體土地配置和利用情況進(jìn)行監(jiān)督和協(xié)調(diào)。下面我們所講的土地利用管理是指狹義的土地利用管理，即建設(shè)用地的利用管理。主要包括：地價管理（組織實施基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價等政府公示地價的評估與公布工作，對土地市場和地價實施動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管；擬訂地價管理與調(diào)控的政策、辦法；組織實施城鄉(xiāng)土地分等定級工作;組織地價動態(tài)監(jiān)測；規(guī)范和監(jiān)管土地估價行業(yè)，依法查處違法行為）；土地供應(yīng)及土地資產(chǎn)管理（組織實施國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、作價出資（入股）、資產(chǎn)處置和劃撥土地使用權(quán)行為；實施土地使用權(quán)有償使用規(guī)范；編制國有建設(shè)用地出讓計劃；承辦報市、縣審批的改制企業(yè)國有土地資產(chǎn)處置審核。）；土地市場管理（擬訂建設(shè)用地使用權(quán)交易、閑置土地處置管理辦法；擬訂土地收回、收購、儲備政策及辦法；土地有形市場建設(shè)和管理，負(fù)責(zé)土地供應(yīng)、開發(fā)利用等動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管；承辦各類開發(fā)區(qū)設(shè)立、擴區(qū)、升級和改變區(qū)位的用地審核）。節(jié)約集約用地(組織實施節(jié)約集約用地政策和考核評價標(biāo)準(zhǔn)；組織實施各類建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)；落實禁止、限制、鼓勵類建設(shè)項目的土地供應(yīng)政策和劃撥用地目錄及特殊用地管理政策；組織實施節(jié)約集約用地的政策措施和節(jié)約集約用地評價工作)。 下面我們所講的土地利用管理是指狹義的土地利用管理，即建設(shè)用地的利用管理。 2.土地利用管理政策演變。 一是土地土地使用制度改革。我國傳統(tǒng)的土地使用制度，靠計劃和行政指令配置土地，土地?zé)o償、無期限、無流動使用。土地不是商品，憲法規(guī)定土地不可買賣。上世紀(jì)80年代外資大量進(jìn)入中國，獲取廉價勞動力和土地，1988年，國家修訂了憲法和土地管理法，準(zhǔn)許土地使用權(quán)的依法轉(zhuǎn)讓。1990年，國務(wù)院發(fā)布了中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。1998年國有企業(yè)改革后，為適應(yīng)建立現(xiàn)代企業(yè)制度（以市場經(jīng)濟為基礎(chǔ)，以完善的企業(yè)法人制度為主體，以公司主要形式，以產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)為條件）要求，土地作為關(guān)鍵改革對象，采取了補辦出讓、租賃、作價入股、授權(quán)經(jīng)營等市場配給方式。通過依法處置國有土地資產(chǎn)，盤活了存量，推動企業(yè)制度的成立，土地資產(chǎn)的注入，增大了國有資本問題，土地資產(chǎn)變現(xiàn)成為解決國有困難和破產(chǎn)企業(yè)問題的重要途徑，推動了國有企業(yè)戰(zhàn)略性改組和國有經(jīng)濟布局調(diào)整。 2004年以來，民營經(jīng)濟發(fā)展迅速，土地作為國有資源，如何與私營企業(yè)發(fā)展相結(jié)合。同一的土地使用制度，促進(jìn)了民營企業(yè)和私有企業(yè)的發(fā)展?fàn)畲�，土地作為資本的投融資成為企業(yè)發(fā)展的助推器。土地作為一種公共資源、經(jīng)濟要素和生產(chǎn)力，理應(yīng)最大程度地滿足社會和經(jīng)濟發(fā)展的需求。準(zhǔn)許城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用制度改革的關(guān)鍵步驟。土地進(jìn)入市場，成為當(dāng)時以至現(xiàn)在中國整個經(jīng)濟產(chǎn)生巨大活力的重要因素。土地價值充分顯現(xiàn)，帶來海量財富，促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 目前土地使用制度改革成效：一是創(chuàng)建了市場配置土地基本制度，土地有償、有期限、有流動使用的新_。二是市場經(jīng)濟體系得以建立并逐步完備，房地產(chǎn)市場、股票市場和金融市場的前提，住房改革、企業(yè)改革等需要以土地市場化作為基礎(chǔ)。三是形成了土地市場的基本制度，建立了以供給、需求、價格管理為主要內(nèi)容的土地市場監(jiān)管體系。四是促進(jìn)土地利用方式、管理方式，促進(jìn)了土地的合理利用和保護。 二是土地利用方式和管理方式發(fā)生深刻變化。管理思想轉(zhuǎn)變：以土地資源管理和資產(chǎn)管理并重，加強國家對土地的宏觀管理，充分發(fā)揮市場機制對土地資源的配置，盤活和用好存量，嚴(yán)控增量，切實保護好耕地，實現(xiàn)耕地問題動態(tài)平衡。供應(yīng)方式轉(zhuǎn)變：改變“供給服從需求，實質(zhì)保障需求”的供需關(guān)系，通過土地用途管制實行“供給引導(dǎo)需求”，從而從源頭上控制耕地減少速度。利用方式由盲目投資、重復(fù)建設(shè)、無視經(jīng)濟規(guī)律、超越經(jīng)濟發(fā)展階段（每次發(fā)展以亂占濫用耕地開頭，以犧牲環(huán)境、資源、投資為代價，以調(diào)整、剎車、減速宣告結(jié)束，最后是土地的大量荒蕪），轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刭Y源合理利用和耕地的有效保護，實行節(jié)約集約，促進(jìn)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。由粗放型向節(jié)約型、精細(xì)型管理轉(zhuǎn)變。 三是節(jié)約集約用地成為土地利用管理的核心。2008年國務(wù)院出臺3號文件，將節(jié)約集約用地作為我國必須長期堅持的要條根本方針。2014年部出臺了61號令和119號文件，完成了制度_。 目前逐步轉(zhuǎn)向細(xì)化完善、強調(diào)政策支撐作用發(fā)揮、注重業(yè)務(wù)全流程規(guī)范管理等。具體表現(xiàn)為：一是鼓勵盤活利用存量土地。2015年節(jié)約集約用地 ……（快文網(wǎng)http://www.hancun.net省略3477字，正式會員可完整閱讀）…… 2.全國國土資源工作會議提出。關(guān)于去產(chǎn)能。結(jié)構(gòu)性改革的重點是化解過剩產(chǎn)能，當(dāng)務(wù)之急是處置“僵尸企業(yè)”。國土資源部門要在政府領(lǐng)導(dǎo)下，制定配套政策，盤活企業(yè)存量土地，促進(jìn)“僵尸企業(yè)”分類有序處置，穩(wěn)妥安置分流下崗職工。當(dāng)前，要以煤炭、鋼鐵行業(yè)為重點，加快去產(chǎn)能步伐。國務(wù)院決定，三年內(nèi)對煤炭、鋼鐵新上項目，一律不得核準(zhǔn)、備案，各級國土資源部門要嚴(yán)把土地供應(yīng)關(guān)口，切實做到守土有責(zé)。 關(guān)于去庫存。要綜合考慮房地產(chǎn)去庫存和加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，實施有保有壓的用地政策。根據(jù)房地產(chǎn)庫存情況，分類安排新增建設(shè)用地計劃和房地產(chǎn)供地計劃，房地產(chǎn)庫存壓力過大的城鎮(zhèn)要減少以至停止商品住宅供地。農(nóng)民工市民化進(jìn)程較快、房地產(chǎn)去庫存成效突出的城鎮(zhèn)，要落實“人地掛鉤”政策，相應(yīng)增加住房用地指標(biāo)。 關(guān)于降成本。要深入研究降低企業(yè)特別是實體經(jīng)濟企業(yè)用地成本問題。合理確定地價水平，防止企業(yè)用地價格過快上漲、加重企業(yè)用地成本。創(chuàng)新企業(yè)用地模式，鼓勵采取長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等出讓方式，降低企業(yè)用地成本；對利用存量土地、荒廢地開展技術(shù)改造項目的企業(yè)，加大土地政策支持力度，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。 關(guān)于補短板。國土資源工作必須在補齊短板特別是農(nóng)村貧因人口脫貧上出實招、求實效。從今年起，對國家扶貧開發(fā)工作重點縣新增建設(shè)用地計劃繼續(xù)專項安排，指標(biāo)由每年300畝增加到600畝；易地扶貧搬遷，允許增減掛鉤指標(biāo)在省域范圍內(nèi)使用；水電、礦產(chǎn)等資源開發(fā)占用集體土地的，探索給原住居集體股權(quán)方式進(jìn)行補償。 關(guān)于防風(fēng)險。國土資源領(lǐng)域風(fēng)險比較集中，土地出讓收入減少和違規(guī)土地抵押處置，可能誘發(fā)政府債務(wù)和金融風(fēng)險；征地拆遷工作如不到位，可能引發(fā)群眾上訪甚至發(fā)生_性事件；重大地質(zhì)災(zāi)害頻繁出現(xiàn)，資源過度開發(fā)導(dǎo)致生態(tài)災(zāi)難的可能性也在增大。必須加強風(fēng)險源調(diào)查研判，提高監(jiān)測預(yù)警能力，堅決守住不發(fā)生區(qū)域性、系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。 3.結(jié)合市情況怎么做。一是去產(chǎn)能。重點做好產(chǎn)業(yè)項目用地規(guī)模預(yù)核定，嚴(yán)格執(zhí)行用地標(biāo)準(zhǔn)，從嚴(yán)控制重大基礎(chǔ)設(shè)施用地規(guī)模。牽頭開展安慶老工業(yè)區(qū)搬遷改造，實施“清、轉(zhuǎn)、收”。會同市發(fā)改、經(jīng)信、商務(wù)等部門出臺新產(chǎn)業(yè)項目目錄。有效保障民生工程、保障性住房、農(nóng)村宅基地、搶險救災(zāi)工程等用地，優(yōu)先支持交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施以及新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地；對鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃及船舶等產(chǎn)能嚴(yán)重過剩行業(yè)項目、“兩高一資”（高耗能、高污染和資源性產(chǎn)品）、低水平重復(fù)建設(shè)和違反國家、省產(chǎn)業(yè)政策的項目，一律不得安排用地計劃指標(biāo)和辦理供地手續(xù)。 二是去庫存。以“市場引導(dǎo)和政府調(diào)控”兩手并重，實行“三調(diào)一控”，即：支持未開發(fā)商服用地調(diào)整用途，轉(zhuǎn)型用于國家和省、市支持的新興產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)；調(diào)整商、住比例，控制商業(yè)用房無序開發(fā)，促進(jìn)住宅商品房建設(shè)；存量住宅用地在不改變?nèi)莘e率等主要規(guī)劃指標(biāo)、用地性質(zhì)且不減少土地出讓金的前提下，允許按照法定程序調(diào)整規(guī)劃設(shè)計方案，滿足市場多樣化需求。嚴(yán)控土地儲備總體規(guī)模，加快儲備土地前期開發(fā)和招商推介，消化土地儲備庫存。 三是去杠桿。嚴(yán)格落實市城區(qū)工業(yè)用地土地供應(yīng)前置事項下放要求，加強跟蹤指導(dǎo)。開展土地供應(yīng)網(wǎng)上審批，試行網(wǎng)上交易。強化供后管理，完善土地出讓補充合同，由行政管理向合同管理、聯(lián)動管理、誠信管理。 四是降成本。創(chuàng)新工業(yè)用地供應(yīng)方式，在高新區(qū)試行先租后讓、彈性年期出讓制度，降低企業(yè)用地成本。 五是補短板。重點推進(jìn)閑置和低效用地盤活利用，運用好自建盤活、收回盤活、升級盤活、轉(zhuǎn)讓盤活、重組盤活和搬遷盤活組合拳。逐步消化融資地塊。 （四）差別化供地政策怎么立？ 1.何謂差別化供地？簡單地講，無非是土地供給在價和量方面針對不同行業(yè)區(qū)別對待�？梢岳斫鉃槭抢猛恋匾馗淖兾⒂^主體的經(jīng)營決策，進(jìn)而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一種調(diào)控方式。差別化供地的具體操作方式也許會有差別，但是其遵循的基本原則是相同的，即對于支持產(chǎn)業(yè)用地在價格上給予優(yōu)惠，在數(shù)量上給予保障；對于抑制產(chǎn)業(yè)的用地在價格上不予優(yōu)惠，在數(shù)量上適當(dāng)縮減。 無論是調(diào)整價格還是調(diào)整數(shù)量，歸根結(jié)底都是通過土地價格變動改變微觀主體的決策。土地價格受制于土地供應(yīng)數(shù)量。土地供應(yīng)少，滿足不了市場用地需求，地價自然上漲。土地供應(yīng)多，緩解了用地需求的緊張局面，地價也會隨之下跌。事實上就是在不同產(chǎn)業(yè)形成不同的地價。所以，地價是達(dá)到差別化供地政策目的的關(guān)鍵變量。 差別化供地政策要達(dá)到政策效果，必須出臺對土地用途嚴(yán)格監(jiān)管的政策，以及引導(dǎo)微觀主體自覺進(jìn)行經(jīng)營業(yè)務(wù)調(diào)整的政策，努力做到政府和微觀主體的激勵相容，避免社會資源的浪費。 2.差別化產(chǎn)業(yè)用地政策。 ⑴服務(wù)業(yè)。 中心城市要逐步遷出或關(guān)閉市區(qū)污染大、占地多等不適應(yīng)城市功能定位的工業(yè)企業(yè)，退出的土地優(yōu)先用于發(fā)展服務(wù)業(yè)。 城市建設(shè)新居住區(qū)內(nèi)，規(guī)劃確定的商業(yè)、服務(wù)設(shè)施用地，不得改作他用。 年度土地供應(yīng)要適當(dāng)增加服務(wù)業(yè)發(fā)展用地。優(yōu)先安排國家鼓勵發(fā)展的高技術(shù)、高附加值、低消耗、低排放的新興服務(wù)業(yè)項目用地。 加強對服務(wù)業(yè)用地出讓合同或劃撥決定書的履約管理，保證政府供應(yīng)的土地能夠及時轉(zhuǎn)化為服務(wù)業(yè)項目供地。 積極支持以劃撥方式取得土地的單位利用工業(yè)廠房、倉儲用房、傳統(tǒng)商業(yè)街等存量房產(chǎn)、土地資源興辦信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。積極推進(jìn)服務(wù)業(yè)企業(yè)節(jié)約集約利用土地，盤活存量用地，提高土地利用率，支持利用工業(yè)、倉儲等用房、用地興辦符合規(guī)劃的服務(wù)業(yè)，涉及原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或改變用途的，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議出讓方式供應(yīng)。 ⑵文化企業(yè)發(fā)展。 經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制涉及的原劃撥土地，轉(zhuǎn)制后用途符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)以劃撥方式使用；不符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)當(dāng)依法實行有償使用。 經(jīng)省級以上人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為授權(quán)經(jīng)營或國有控股企業(yè)的，原生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥用地，經(jīng)批準(zhǔn)可采用國家出資（入股）方式配置；經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為一般競爭性企業(yè)的，原生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥用地可采用協(xié)議出讓或租賃方式進(jìn)行土地資產(chǎn)處置。 利用劃撥方式取得的存量房產(chǎn)、土地興辦文化產(chǎn)業(yè)的，其用地手續(xù)辦理符合《劃撥用地目錄》的，可按劃撥方式辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合國家有關(guān)規(guī)定的前提下可采取協(xié)議出讓方式辦理。 ⑶物流業(yè)。 加大對物流業(yè)的土地政策支持力度。倉儲設(shè)施、配送中心、轉(zhuǎn)運中心以及物流園區(qū)等物流基礎(chǔ)設(shè)施占地面積大、資金投入多、投資回收期長，要在加強和改善管理、切實節(jié)約土地的基礎(chǔ)上，加大土地政策支持力度。 對各地區(qū)物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃確定的重點物流項目用地，應(yīng)在土地利用總體規(guī)劃修編時納入規(guī)劃統(tǒng)籌安排，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，可在土地利用年度計劃中優(yōu)先安排。 對政府供應(yīng)的物流用地，應(yīng)納入年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃，依法采取招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式出讓。 積極支持利用工業(yè)企業(yè)舊廠房、倉庫和存量土地資源建設(shè)物流設(shè)施或提供物流服務(wù)，涉及原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃的，應(yīng)按規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議方式出讓。 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地作為經(jīng)營性商業(yè)用地，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃合理布局，土地招拍掛出讓前，所在區(qū)域有工業(yè)用地交易地價的，可以參照市場地價水平、所在區(qū)域基準(zhǔn)地價和工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)等確定出讓底價，土地出讓后嚴(yán)禁擅自改變用途從事商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，確需改變用途、性質(zhì)或者進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)。 對于政府投資建設(shè)不以盈利為目的、具有公益性質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，可按作價出資（入股）方式辦理用地手續(xù)，但禁止改變用途和性質(zhì)。 政府對舊城區(qū)改建需搬遷的流通業(yè)用地，在收回原國有建設(shè)用地使用權(quán)后，經(jīng)批準(zhǔn)可以協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人安排用地。鼓勵各地以租賃方式供應(yīng)流通業(yè)用地。 支持依法使用農(nóng)村集體建設(shè)用地發(fā)展流通業(yè)。制定政府鼓勵的流通設(shè)施目錄，對納入目錄的項目用地予以支持。依法加強流通業(yè)用地管理，禁止以物流中心、商品集散地等名義圈占土地，防止土地閑置浪費。 ⑷養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。共出臺六個文件，《國務(wù)院辦公廳社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)(2011-2015 年)》(國辦發(fā)[2011]60號)、《民政部關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實施意見》(民發(fā)[2012]129號) 、《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(國發(fā)[2013]35號)、《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)工作的通知》(建標(biāo)[2014]23號)、《國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見>的通知》(國土資廳發(fā)[2014]11號) 、《國土部、住建部關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國土資發(fā)〔2015〕37號) 各級政府應(yīng)將社會養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入（民間資本舉辦養(yǎng)老機構(gòu)或服務(wù)設(shè)施）經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和年度土地利用計劃，合理安排，科學(xué)布局，保障土地供應(yīng)。符合條件的，按照土地劃撥目錄依法劃撥。可將閑置的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地。 強化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃審查和建設(shè)監(jiān)管。在城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃編制和審查過程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)嚴(yán)格貫徹落實《意見》所提出的人均用地不低于0.1平方米的標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)規(guī)劃要求，確定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施布局和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，分區(qū)分級規(guī)劃設(shè)置養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。對于單體建設(shè)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)將其所使用的土地單獨劃宗、單獨辦理供地手續(xù)并設(shè)置國有建設(shè)用地使用權(quán)。凡新建城區(qū)和新建居住小區(qū)，必須按照《城市公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》、《城鎮(zhèn)老年人設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)要求配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，并與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)，依據(jù)規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應(yīng)當(dāng)先行分割成不同宗地，再按宗供應(yīng);不能分宗的，應(yīng)當(dāng)明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地、社區(qū)其他用途土地的面積比例和供應(yīng)方式。 經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定后同意變更為營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以辦理協(xié)議出讓(租賃)土地手續(xù)，補繳土地出讓金(租金)。但法律法規(guī)規(guī)章和原《國有建設(shè)用地劃撥決定書》明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的除外。 營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主。土地出讓(租賃)計劃公布后，同一宗養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地有兩個或者兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式供地。以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地時，不得設(shè)置要求競買人具備相應(yīng)資質(zhì)、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產(chǎn)用地中配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，可將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求作為出讓條件，但不得將養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的資格或資信等級等作為出讓條件。 養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出讓方式供應(yīng)的，建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應(yīng)的，租賃年限在合同中約定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。對閑置土地依法處置后由政府收回的，規(guī)劃用途符合要求的，可優(yōu)先用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，一并納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。 新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地依據(jù)規(guī)劃單獨辦理供地手續(xù)的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫(yī)療、保健、康復(fù)等醫(yī)衛(wèi)設(shè)施的，不得超過5 公頃。新建城區(qū)和居住(小)區(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或《國有建設(shè)用地劃撥決定書》中予以特別說明，應(yīng)明確配建的面積、容積率、開發(fā)投資條件和開發(fā)建設(shè)周期，以及建成后交付、運營、管理、后續(xù)監(jiān)管的方式等。 鼓勵民間資本對閑置的醫(yī)院、企業(yè)廠房、商業(yè)設(shè)施、農(nóng)村集體房屋及各類公辦培訓(xùn)中心、活動中心、療養(yǎng)院、旅館、招待所等可利用的社會資源進(jìn)行整合和改造，使之用于養(yǎng)老服務(wù)。 鼓勵盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。對營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓(租賃)或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金(租金)，辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)。在符合規(guī)劃的前提下，在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增加非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑面積的，可不增收土地價款。若后續(xù)調(diào)整為營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)補繳相應(yīng)土地價款。 企事業(yè)單位、個人對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)臨時改變建筑使用功能從事非營利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質(zhì)也可暫不作變更。 利用集體建設(shè)用地興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地。 房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其它產(chǎn)業(yè)投資。對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項目，應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新核定相應(yīng)的土地價款。 ⑸健康服務(wù)業(yè)。 加強規(guī)劃布局和用地保障。各級政府要在土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃中統(tǒng)籌考慮健康服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，擴大健康服務(wù)業(yè)用地供給，優(yōu)先保障非營利性機構(gòu)用地。 新建居住區(qū)和社區(qū)要按相關(guān)規(guī)定在公共服務(wù)設(shè)施中保障醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)等健康服務(wù)業(yè)相關(guān)設(shè)施的配套。 支持利用以劃撥方式取得的存量房產(chǎn)和原有土地興辦健康服務(wù)業(yè)，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。連續(xù)經(jīng)營1年以上、符合劃撥用地目錄的健康服務(wù)項目可按劃撥土地辦理用地手續(xù)；不符合劃撥用地目錄的，可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。 ⑹文化創(chuàng)意和設(shè)計服務(wù)。支持以劃撥方式取得土地的單位利用存量房產(chǎn)、原有土地興辦文化創(chuàng)意和設(shè)計服務(wù)，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃前提下土地用途和使用權(quán)人可暫不變更，連續(xù)經(jīng)營一年以上，符合劃撥用地目錄的，可按劃撥土地辦理用地手續(xù)；不符合劃撥用地目錄的，可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。 ⑺新能源汽車。 鼓勵在現(xiàn)有停車場（位）等現(xiàn)有建設(shè)用地上設(shè)立他項權(quán)利建設(shè)充電設(shè)施。通過設(shè)立他項權(quán)利建設(shè)充電設(shè)施的，可保持現(xiàn)有建設(shè)用地已設(shè)立的土地使用權(quán)及用途不變。 在符合規(guī)劃的前提下，利用現(xiàn)有建設(shè)用地新建充電站的，可采用協(xié)議方式辦理相關(guān)用地手續(xù)。政府供應(yīng)獨立新建的充電站用地，其用途按城市規(guī)劃確定的用途管理，應(yīng)采取招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓或租賃方式供應(yīng)土地，可將建設(shè)要求列入供地條件，底價確定可考慮政府支持的要求。 供應(yīng)其他建設(shè)用地需配建充電設(shè)施的，可將配建要求納入土地供應(yīng)條件，依法妥善處理充電設(shè)施使用土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。嚴(yán)格充電站的規(guī)劃布局和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)管理。嚴(yán)格充電站用地改變用途管理，確需改變用途的，應(yīng)依法辦理規(guī)劃和用地手續(xù)。 ⑻生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。 鼓勵工業(yè)企業(yè)利用自有工業(yè)用地興辦促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的自營生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，經(jīng)依法批準(zhǔn)，對提高自有工業(yè)用地容積率用于自營生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的工業(yè)企業(yè)，可按新用途辦理相關(guān)手續(xù)。 在依法合規(guī)前提下，工業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)的物流、研發(fā)、信息服務(wù)和工業(yè)設(shè)計等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)項目，參照執(zhí)行工業(yè)用地政策。 ⑼體育產(chǎn)業(yè)。 各地要將體育設(shè)施用地納入城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度用地計劃，合理安排用地需求。 新建居住區(qū)和社區(qū)要按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范配套群眾健身相關(guān)設(shè)施，按室內(nèi)人均建筑面積不低于0.1平方米或室外人均用地不低于0.3平方米執(zhí)行，并與住宅區(qū)主體工程同步設(shè)計、同步施工、同步投入使用。 凡老城區(qū)與已建成居住區(qū)無群眾健身設(shè)施的，或現(xiàn)有設(shè)施沒有達(dá)到規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)要求的，要通過改造等多種方式予以完善。充分利用郊野公園、城市公園、公共綠地及城市空置場所等建設(shè)群眾體育設(shè)施。 鼓勵基層社區(qū)文化體育設(shè)施共建共享。在老城區(qū)和已建成居住區(qū)中支持企業(yè)、單位利用原劃撥方式取得的存量房產(chǎn)和建設(shè)用地興辦體育設(shè)施，對符合劃撥用地目錄的非營利性體育設(shè)施項目可繼續(xù)以劃撥方式使用土地；不符合劃撥用地目錄的經(jīng)營性體育設(shè)施項目，連續(xù)經(jīng)營一年以上的可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。 ⑽中醫(yī)藥健康服務(wù)。 在城鎮(zhèn)化建設(shè)中，優(yōu)先安排土地滿足中醫(yī)藥 ……（未完，全文共37548字，當(dāng)前只顯示9039字，請閱讀下面提示信息。收藏土地利用管理政策與實務(wù)） 上一篇：民族新村精準(zhǔn)扶貧精準(zhǔn)脫貧實施方案 下一篇：“兩學(xué)一做”學(xué)習(xí)教育督導(dǎo)提綱 相關(guān)欄目：國土 管理 |