| 標(biāo)題：華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式分析——工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式的集大成者 |
| 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式分析 ——工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式的集大成者 第一部分：華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式要點(diǎn) 華夏幸福基業(yè)股份有限公司成立于1998，是目前中國領(lǐng)先的開發(fā)區(qū)投資運(yùn)營企業(yè)集團(tuán)。其獨(dú)特之處在于其發(fā)展過程中逐步形成的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)模式。 該模式具體說是改變了過去常規(guī)的由政府主導(dǎo)的開發(fā)區(qū)模式，公司通過與地方政府緊密合作，由公司提供土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資、園區(qū)綜合服務(wù)及園區(qū)住宅、生活配套服務(wù)等一系列業(yè)務(wù)。政府在其中起到管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)和收益分成的作用，該模式有效的配備了開發(fā)園區(qū)所帶來的現(xiàn)金流長短問題，形成較為均衡的發(fā)展結(jié)構(gòu)。 該模式前期通過地產(chǎn)項(xiàng)目帶來的短期現(xiàn)金流配備前期公司提供的土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等投入（因此項(xiàng)目的選址也是挑戰(zhàn)，華夏的大本營固安、大廠等地的購房人群以北京溢出人群為主，未來異地?cái)U(kuò)展的園區(qū)項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)快速現(xiàn)金回流依然是不小的挑戰(zhàn)）；后期通過招商引資分成來配備日常的經(jīng)營管理費(fèi)用。公司目前的招商引資分成部分已經(jīng)貢獻(xiàn)了三分之一左右的收入和二分之一左右的利潤（招商引資的凈利潤率在70%左右），業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)從長遠(yuǎn)來看更為健康，更加具有可持續(xù)性。公司的財(cái)務(wù)總體上來說也比較健康，雖然公司負(fù)債率在85%左右，但有息負(fù)債僅在15%左右（2012年），2012-2013年公司進(jìn)行了大量的異地開拓，所需要的資金缺口主要計(jì)劃由資本市場融資解決。 產(chǎn)業(yè)新城模式得以高速發(fā)展的內(nèi)在邏輯 傳統(tǒng)意義的園區(qū)開發(fā)需要投入大量的資金，資金沉淀對企業(yè)造成很大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，而華夏幸�！皥@區(qū)+地產(chǎn)”的開發(fā)模式有效的解決了傳統(tǒng)園區(qū)開發(fā)模式的缺陷，即“以產(chǎn)興城，以城促產(chǎn)”，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市發(fā)展，從而促進(jìn)住宅需求，城市發(fā)展又反過來促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集和升級，公司將住宅地產(chǎn)的銷售與工業(yè)園區(qū)的開發(fā)節(jié)奏有序匹配，很好地解決了工業(yè)園區(qū)前期投入較大的問題。而工業(yè)園區(qū)的不斷成熟也將不斷提升園區(qū)內(nèi)的物業(yè)價(jià)值�，F(xiàn)金流承接有序的良性循環(huán)不斷給公司進(jìn)行“輸血”，為公司園區(qū)開發(fā)提供有力的資金保障。 &# ……（快文網(wǎng)http://www.hancun.net省略1418字，正式會(huì)員可完整閱讀）…… 目前公司的收入來源主要有三部分：1、土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入（招商引資結(jié)算）；3、園區(qū)住宅銷售。 盈利能力方面：1、土地整理和基建采用BT 模式，經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)審計(jì)后，按投資額加成10-15%與地方政府結(jié)算，結(jié)算時(shí)點(diǎn)每季度都可能發(fā)生（該部分盈利較少）；2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入，當(dāng)?shù)卣月涞赝顿Y額的45%進(jìn)行返還（少部分園區(qū)以剩余收益的45%與地方政府分成），落地投資額包括土地購置、廠房建造、機(jī)器設(shè)備購置等，綜合毛利率可達(dá)90%，凈利率在70%左右，為園區(qū)利潤的主要來源；3、園區(qū)地產(chǎn)銷售，凈利率約為15%左右。 （二）園區(qū)招商引資和住宅業(yè)務(wù)介紹 1. 園區(qū)招商引資情況分析 招商引資能力為華夏幸福的核心競爭能力，主要包括以下3 個(gè)方面：戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位的能力；招商引資和產(chǎn)業(yè)升級能力；投資管理和核心建設(shè)能力。公司曾聘請全球知名咨詢公司IBM和羅蘭貝格為公司進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位和園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，并擁有專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)近500 人，將近10%為產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)，產(chǎn)業(yè)定位能力和園區(qū)招商能力行業(yè)內(nèi)首屈一指，隨著園區(qū)價(jià)值逐步彰顯，招商引資現(xiàn)在已進(jìn)入選商階段，成熟園區(qū)嚴(yán)格控制每畝地投資150 萬以上，以增加產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入。 2012 年公司新簽入園企業(yè)45 家，累計(jì)簽約入園企業(yè)數(shù)量達(dá)483 家；新增簽約投資額279億元，較2011 年增加115%，對于收益模式的分配，各園區(qū)呈現(xiàn)出多元化特征。固安、大廠、懷來園區(qū)主要按落地投資額的45%支付，固安新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)按出資的51%設(shè)立有限責(zé)任公司，而無錫園區(qū)和鎮(zhèn)江園區(qū)的剩余收益部分則按照45%的比例進(jìn)行支付。 近幾年來，固安、大廠、懷來等區(qū)域入園企業(yè)數(shù)量增速較快，落地投資額持續(xù)增長，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總量也在不斷增加。從具體園區(qū)來看，固安區(qū)域經(jīng)10 年運(yùn)作已相對成熟，由一個(gè)落后的農(nóng)業(yè)縣搖身變成聚集了大批園區(qū)企業(yè)的現(xiàn)代化新城，由上表可以看到，截止2012 年，固安區(qū)域的累計(jì)簽約入園企業(yè)已達(dá)286 家，累計(jì)簽約投資額高達(dá)474 億元，發(fā)展速度可見一斑。作為“后起之秀”的大廠區(qū)域雖設(shè)立較晚，但從發(fā)展增速來看，值得秉承較高預(yù)期。 2.園區(qū)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)介紹 由于開發(fā)園區(qū)基本上位于大城市周邊的區(qū)縣，園區(qū)內(nèi)住宅產(chǎn)品銷售主打性價(jià)比，目前來看市場認(rèn)可度較高，產(chǎn)品定位主要分以下兩類： 1、絕對質(zhì)量，絕對便宜，主打性價(jià)比，指公司的低密度項(xiàng)目（孔雀城），單價(jià)在10000-20000 元之間；2、相對較好，絕對便宜（大衛(wèi)城和英國宮項(xiàng)目），是指公司銷售良好的中低端產(chǎn)品線，均價(jià)8000元左右。后于“孔雀城”興起的“大衛(wèi)城”有效彌補(bǔ)了“孔雀城”低密度的不足之處，較低的價(jià)格也滿足了低端人群的置業(yè)需求。 “英國宮”系列則試圖打造風(fēng)格決然不同的“英國花園”，試圖以新中式風(fēng)格吸引“崇洋”人群�？傮w來講，華夏幸福產(chǎn)品線間既差異化定位又優(yōu)勢互補(bǔ)，契合不同客戶心理，保證產(chǎn)品持續(xù)熱銷。 圖：園區(qū)住宅銷售面積變化情況 圖：園區(qū)住宅新開工面積變化情況 自2008 年以來，公司園區(qū)住宅銷售面積持續(xù)保持高增長態(tài)勢，并于2012 年超越200 萬平方米，同比大幅增長51%。園區(qū)住宅新開工面積自2010 年起始終維持在190-280 萬平米的較高水平，體現(xiàn)了園區(qū)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高發(fā)展，也反映了產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)的良好運(yùn)作。 （三）華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式的可持續(xù)性分析 1.園區(qū)開發(fā)帶動(dòng)置業(yè)需求，住宅銷售反哺園區(qū)開發(fā) 傳統(tǒng)意義的園區(qū)開發(fā)需要投入大量的資金，資金沉淀對企業(yè)造成很大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，而華夏幸福“園區(qū)+地產(chǎn)”的開發(fā)模式有效的解決了傳統(tǒng)園區(qū)開發(fā)模式的缺陷，即“以產(chǎn)興城，以城促產(chǎn)”，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市發(fā)展，從而促進(jìn)住宅需求，城市發(fā)展又反過來促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集和升級，公司將住宅地產(chǎn)的銷售與工業(yè)園區(qū)的開發(fā)節(jié)奏有序匹配，很好地解決了工業(yè)園區(qū)前期投入較大的問題。而工業(yè)園區(qū)的不斷成熟也將不斷提升園區(qū)內(nèi)的物業(yè)價(jià)值。現(xiàn)金流承接有序的良性循環(huán)不斷給公司進(jìn)行“輸血”，為公司園區(qū)開發(fā)提供有力的資金保障。 園區(qū)+地產(chǎn)的協(xié)同效應(yīng)還表現(xiàn)在：公司的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營需要在前期投入大量的資金，而園區(qū)的資金可以實(shí)現(xiàn)正回籠需要3-5 年以上的時(shí)間，這時(shí)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以幫助公司快速的實(shí)現(xiàn)資金回籠。而在土地儲(chǔ)備方面，園區(qū)的資源優(yōu)勢又可以幫助公司低成本的獲得優(yōu)質(zhì)土地，園區(qū)的成熟發(fā)展可以幫助提升和剛土地儲(chǔ)備價(jià)值，而優(yōu)質(zhì)的小區(qū)和環(huán)境反過來也可以提升園區(qū)的招商引資能力。 2.“園區(qū)+地產(chǎn)”模式的可復(fù)制性分析——與地方政府共贏 華夏幸福與地方政府實(shí)現(xiàn)“共贏”的核心路徑在于，首先，與政府簽訂園區(qū)開發(fā)協(xié)議，配套一定的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；其次，公司需接手招商引資，對園區(qū)進(jìn)行開發(fā)前的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和設(shè)計(jì)，同時(shí)也會(huì)利用開發(fā)優(yōu)勢優(yōu)先獲取房地產(chǎn)開發(fā)用地；最終實(shí)現(xiàn)了GDP 和財(cái)稅收入的大幅提高，城市建設(shè)和基建配套的快速升級，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民就業(yè)的顯著提升。 以河北廊坊市固安縣為例，自2002 年華夏幸福建立了固安工業(yè)園后，固安縣地區(qū)生產(chǎn)總值和財(cái)政收入呈現(xiàn)出奇跡般的增長速度。2005 年固安縣的財(cái)政收入僅有1.66 億元，僅6 年時(shí)間即翻番達(dá)到13.28 億元。另有數(shù)據(jù)顯示，2011 年固安工業(yè)園實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值51.7 億元，占全縣GDP 的67.1%；完成財(cái)政收入5.23 億元，是2001 年全縣財(cái)政收入的5.4 倍，由此看來，產(chǎn)業(yè)新城對當(dāng)?shù)刎?cái)政的貢獻(xiàn)可見一斑。 附：“固安模式”詳解 固安模式是華夏幸福產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的典型案例，借助這一模式的巨大成功，華夏幸福走了一條復(fù)制“園區(qū)+地產(chǎn)”的道路，基本按照“固安模式”進(jìn)行復(fù)制。 一、固安模式——從傳統(tǒng)園區(qū)開發(fā)模式的缺陷說起 傳統(tǒng)園區(qū)開發(fā)模式缺陷較多，成為阻礙園區(qū)發(fā)展的重要因素。公司獨(dú)創(chuàng)固安模式實(shí)現(xiàn)企業(yè)與政府雙贏，成為園區(qū)開發(fā)的楷模，被大規(guī)模推廣。 園區(qū)開發(fā)能否成功的兩大關(guān)鍵點(diǎn)在于：一、前期的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入大，政府收入來源卻只能靠賣地，找投資方是難點(diǎn)。二、招商引資工作。國內(nèi)較為常見的幾種園區(qū)開發(fā)模式有在這兩點(diǎn)上都存在較大的缺陷： 政府模式。即當(dāng)?shù)卣闪⒐�，用�?dāng)?shù)刎?cái)政力量來進(jìn)行園區(qū)的規(guī)劃和開發(fā)，出讓園區(qū)住宅用地給開發(fā)商進(jìn)行商品房開發(fā)，政府自行進(jìn)行招商引資，出讓工業(yè)用地給企業(yè)進(jìn)行廠房建設(shè)。 這種模式下，地方政府往往受困于財(cái)政，導(dǎo)致初期園區(qū)難以啟動(dòng)，后期急于通過賣地來獲得現(xiàn)金回流，導(dǎo)致招商引資工作質(zhì)量低下。企業(yè)自建。即企業(yè)根據(jù)自己對園區(qū)的需求，自行建造生產(chǎn)基地，參與到園區(qū)建設(shè)中來。 企業(yè)自建模式�？山鉀Q資金問題，但入駐園區(qū)的各企業(yè)都從自身企業(yè)角度來建造園區(qū)，造成整個(gè)園區(qū)定位的偏差以及的整體不經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。尋找大企業(yè)進(jìn)行自建的模式下，招商引資難度也是非常大。 完全市場化模式。即開發(fā)商自己從園區(qū)購地，進(jìn)行開發(fā)和銷售或者出租。這種 ……（未完，全文共10210字，當(dāng)前只顯示3687字，請閱讀下面提示信息。收藏華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式分析——工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式的集大成者） 上一篇：公司成立安全管理委員會(huì)的通知 下一篇：街道綜治中心規(guī)范化建設(shè)、信息化建設(shè)和網(wǎng)格化服務(wù)管理調(diào)研報(bào)告 相關(guān)欄目：剖析整改 綜合論文 工業(yè) 企業(yè)講話 |