| 標(biāo)題：淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理 |
| 淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理 工程成本主要由土地成本、工程建設(shè)成本、管理費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)等構(gòu)成, 工程建設(shè)成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中是最關(guān)鍵的 一環(huán), 其控制主要集中在投資決策階段、工程設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)合同洽商階段、項(xiàng)目施工階段、竣工結(jié)算階段。 關(guān)鍵詞:建設(shè)成本 成本管理 簽證 房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本主要由土地成本、工程建設(shè)成本、管理費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)等構(gòu)成。其中工程建設(shè)成本占比重最大, 一般會(huì)占到項(xiàng)目總成本的40% 以上,有的項(xiàng)目甚至達(dá)70% 以上, 而土地成本、管理費(fèi)用、稅金等相對(duì)比較固定,可節(jié)省的空間較小,因此,工程建設(shè)成本控制是基建項(xiàng)目成本控制中的關(guān)鍵一環(huán)。只有注重成本管理, 控制合理的造價(jià), 才能以最小的成本取得最大的效益。 1 投資決策階段 投資決策階段是項(xiàng)目開發(fā)的龍頭,項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)決策對(duì)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益有決定性的影響。此階段所做的項(xiàng)目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據(jù),直接影響整個(gè)項(xiàng)目的成敗。 1.1 基礎(chǔ)資料收集在投資決策階段,項(xiàng)目公司應(yīng)完成從市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險(xiǎn)分析到投資估算與分析的全過(guò)程工作。其中, 造價(jià)管理人員主要對(duì)項(xiàng)目所在城市的市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政府費(fèi)稅情況、貸款利率、工程所在的水文地質(zhì)情況、水電路狀況、主要設(shè)備的價(jià)格資料及現(xiàn)有已建類似工程建筑安裝工程造價(jià)資料等做出充分的了解、分析和判斷。根據(jù)市場(chǎng)需求和發(fā)展前景, 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)分析,合理確定工程的規(guī)模和建筑標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上編制工程投資估算, 做好項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。編制的估算指標(biāo)力求準(zhǔn)確, 依據(jù)盡量細(xì)致, 計(jì)算質(zhì)量要高。 1.2 方案優(yōu)化 據(jù)國(guó)外統(tǒng)計(jì)資料表明,在項(xiàng)目前期方案優(yōu)化過(guò)程中節(jié)約投資的可能性為80% 左右,所以要真正有效的控制造價(jià)就應(yīng)該把工作重點(diǎn)放在前期工作上,在完成市場(chǎng)研究后,結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況,進(jìn)行各種可能擬建方案分析,多方案比選。既要考慮功能布局的實(shí)用性、系統(tǒng)性,也要考慮最大限度地節(jié)約用地,布置緊湊合理,適當(dāng)提高密度和容積率,充分利用地形地貌, 以減少單項(xiàng) ……（快文網(wǎng)http://www.hancun.net省略1428字，正式會(huì)員可完整閱讀）…… 3 招投標(biāo)、合同洽商階段 項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是項(xiàng)目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié),這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作。造價(jià)管理人員在此階段應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃使工程招投標(biāo)清晰、有條理, 使工程合同符合項(xiàng)目要求。 3.1 招投標(biāo)階段工作 在招標(biāo)過(guò)程中,工程管理部門和造價(jià)管理部門應(yīng)該仔細(xì)審閱圖紙。盡可能減少工程實(shí)施過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更和中標(biāo)單位以后的索賠機(jī)會(huì)。招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多, 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目整體施工計(jì)劃制定詳盡的招投標(biāo)計(jì)劃,同時(shí)應(yīng)明確招標(biāo)原則,擬定主要合同洽商條款。 3.2 加強(qiáng)清單審核 在招標(biāo)中采用工程量清單的方式是目前越來(lái)越普遍采用的一種方式。工程量清單招標(biāo)有利于項(xiàng)目實(shí)施中進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)控制。工程量清單是指按照招標(biāo)文件和施工圖紙的要求與規(guī)定,依據(jù)統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則,結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項(xiàng)要求,將擬建工程的全部項(xiàng)目和內(nèi)容, 按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項(xiàng),并計(jì)算實(shí)物工程量,列成清單,作為招標(biāo)文件的組成部分,供投標(biāo)單位填寫單價(jià)的一種工程量計(jì)價(jià)方法。采用工程量清單的形式,對(duì)開發(fā)單位而言,首先,工程單價(jià)易與市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性比較,擠掉單價(jià)中的水分,堵住漏洞,其次,可控制因設(shè)計(jì)變更引起的工程價(jià)款的增加。 清單的計(jì)算過(guò)程具有專業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點(diǎn)。有條件的單位應(yīng)盡量自行編制清單,或同時(shí)委托兩家造價(jià)咨詢單位計(jì)算工程量并復(fù)合,做到準(zhǔn)確、完整,避免清單偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標(biāo)單位低價(jià)中標(biāo)給工程管理及結(jié)算工作帶來(lái)困難。 3.3 加強(qiáng)評(píng)標(biāo)管理 在評(píng)標(biāo)過(guò)程中,要仔細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件,防止低價(jià)中標(biāo),高價(jià)索賠和不平衡報(bào)價(jià)的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵(lì)各投標(biāo)單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議,優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。在本文前面提到的財(cái)富中心一期的弱電系統(tǒng)工程招標(biāo)中,投標(biāo)單位就提出了很好的優(yōu)化方案,最終為項(xiàng)目節(jié)約了數(shù)百萬(wàn)元的投資。另外,在招標(biāo)過(guò)程中,可以利用_項(xiàng)目開發(fā)的優(yōu)勢(shì),確立一些長(zhǎng)期合作的品牌和供應(yīng)商,在保證質(zhì)量的同時(shí),提供更優(yōu)惠的價(jià)格, 實(shí)現(xiàn)雙贏。評(píng)標(biāo)時(shí)要做到報(bào)價(jià)與工作內(nèi)容、施工方案、技術(shù)工藝的總評(píng)審。一般來(lái)講, 決標(biāo)時(shí)應(yīng)選定報(bào)價(jià)合理的施工隊(duì)伍,綜合考慮施工隊(duì)伍的資信情況、經(jīng)濟(jì)狀況、施工能力、建設(shè)業(yè)績(jī)等其他條件。 3.4 采用招標(biāo)方式確定材料供應(yīng)商 在選擇工程項(xiàng)目的材料設(shè)備的供應(yīng)商時(shí),進(jìn)行公開招投標(biāo)是控制工程成本的最有效辦法。在招投標(biāo)過(guò)程中, 充分利用項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢(shì)相互競(jìng)爭(zhēng)。可以獲得最優(yōu)惠價(jià)格,特別是對(duì)于影響力大的重點(diǎn)項(xiàng)目,往往投標(biāo)單位會(huì)根據(jù)規(guī)模效益及社會(huì)效益以低于常規(guī)造價(jià)的價(jià)格報(bào)標(biāo),同時(shí)盡量使更多的材料供應(yīng)商入圍。 3.5 合同簽訂及管理 3.5.1 熟悉合同管理 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中涉及到許多合同。簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本,是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。工程施工合同和設(shè)備供應(yīng)合同管理的重點(diǎn),其中工程質(zhì)量、價(jià)格、結(jié)算方式、施工工期、材料供應(yīng)、獎(jiǎng)罰措施等條款更是重中之重,簽訂合同時(shí)應(yīng)把握合同條款的內(nèi)涵,精心推敲文字的措詞, 保證合同條款的嚴(yán)密性。合同管理對(duì)造價(jià)控制起著及其重要的作用,工程管理人員必須理解和熟悉合同條款,一方面要嚴(yán)格檢查承包商的索賠要求,利用合同條款及時(shí)解決工程造價(jià)方面的糾紛,另一方面還要盡量做好自己在合同中規(guī)定的工作,減少承包商的索賠機(jī)會(huì)。 3.5.2 確定合同形式 不管總包合同還是分包合同,合同形式的確立極大地影響著施工階段的成本控制。一般情況下, 合同形式可分為總價(jià)合同、單價(jià)合同及成本加酬金合同�？們r(jià)合同對(duì)開發(fā)商有利, 而成本加酬金合同最利于承包方。而有些開發(fā)商喜歡采用費(fèi)率招標(biāo),先談好費(fèi)率,再進(jìn)行走過(guò)場(chǎng)招標(biāo)程序,這樣確立的合同形式一般都是成本加酬金合同,導(dǎo)致開發(fā)商需要承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn),且無(wú)法主動(dòng)控制成本,而承包商也不可能積極地去控制成本。因此, 開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況權(quán)衡利弊,作出最佳的合同決策, 以利于確定和控制成本。 3.5.3 合同條款訂立 合同條款的訂立是合同管理中的又一重要環(huán)節(jié),增強(qiáng)合同的法律意識(shí),制定條理清晰的合同, 是實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)有效控制的保證。特別需要指出的是合同中對(duì)于承包商自行采購(gòu)的材料價(jià)格的約定必須合理、無(wú)歧義, 開發(fā)商可以通過(guò)對(duì)建筑行業(yè)一般慣例和有關(guān)規(guī)范的了解,掌握材料的市場(chǎng)行情,再簽定內(nèi)容縝密、措辭嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤瑮l款, 避免結(jié)算糾 紛�？刂屏瞬牧腺M(fèi)的支出,很大程度上,也就控制住了工程成本。在國(guó)際慣例中,業(yè)主常常聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本, 對(duì)承包商的制約條款幾乎達(dá)到無(wú)所不包的地步,防止施工單位進(jìn)場(chǎng)后以工期緊、場(chǎng)地狹小、設(shè)計(jì)選型的品牌型號(hào)不明確等為借口,進(jìn)行各種各樣的索賠如施工單位常常會(huì)在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由,提出趕工申請(qǐng),要求增加工程費(fèi)用,如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素,明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款,就能有效地杜絕這類費(fèi)用的增長(zhǎng),比如在設(shè)備安裝預(yù)算中,由于不同的品牌型號(hào)價(jià)格出入很大,如果在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊,就很容易在施工過(guò)程中被偷梁換柱,影響工程質(zhì)量和壽命,損害開發(fā)商的信譽(yù),造成不良后果。利用好專用條款這一條, 需要有豐富的工作經(jīng)驗(yàn),對(duì)可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計(jì),在這一點(diǎn)上需要多借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)。目前我國(guó)已出臺(tái)了一系列建筑法律、法規(guī)和合同示范文本, 但與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的合同文本, 尤其是與國(guó)際通行的FIDIC 合同文本相比, 在合同的嚴(yán)謹(jǐn)性、合同主體的責(zé)權(quán)利方面仍存在一定差距,有必要吸收國(guó)外合同的合理部分, 結(jié)合我國(guó)金融、保險(xiǎn)、建筑法規(guī),對(duì)現(xiàn)行的合同文本進(jìn)行修訂。 3.5.4 合同管理 施工合同的管理就是合同的跟蹤。首先,開發(fā)商應(yīng)將所有與工程有關(guān)的合同要分門別類, 統(tǒng)一存檔, 便于查找。然后, 應(yīng)隨時(shí)派員檢查合同的執(zhí)行情況,一旦發(fā)現(xiàn)承包商或材料供應(yīng)商沒(méi)有履行合同文件,根據(jù)合同規(guī)定,及時(shí)行使開發(fā)商的權(quán)利。最后, 開發(fā)商應(yīng)建立自已的支付報(bào)表, 專人管理費(fèi)用的支付情況,及時(shí)扣回預(yù)付款或甲供材料款,避免發(fā)生延期付款或超額支付的情況。 4 施工階段 施工階段在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中時(shí)間跨度最長(zhǎng)、變化最多, 對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)工程造價(jià)管理來(lái)說(shuō)也是最難最復(fù)雜的階段。公司要建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施。 4.1 做好圖紙會(huì)審 施工前做好施工圖紙會(huì)審設(shè)計(jì)交底工作,盡量減少在施工中設(shè)計(jì)變更。圖紙會(huì) ……（未完，全文共7710字，當(dāng)前只顯示3712字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理） 上一篇：應(yīng)對(duì)逆全球化浪潮風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性的良策 下一篇：以整改實(shí)效檢驗(yàn)主題教育成效 相關(guān)欄目：房地產(chǎn) 教師 就業(yè) 建筑 管理 |