| 標(biāo)題：淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅檢查 |
| 淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅檢查 房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是我國財(cái)稅收入的重要支柱，同時也由于其涉及稅種眾多、情況復(fù)雜成為多年來人們關(guān)注的焦點(diǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長、工程結(jié)算復(fù)雜，會計(jì)制度和稅法對房地產(chǎn)開發(fā)收入成本的確認(rèn)也存在著差異。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)稽查存在一定難度，而稽查力度的薄弱又加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅的欲望。對稅務(wù)人員來說，這無疑是個嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。國家稅務(wù)總局為此于2003年特別出臺了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》，就收入的確認(rèn)、項(xiàng)目的扣除和預(yù)收款的預(yù)征所得稅問題進(jìn)行了明確。根據(jù)總局文件的精神，對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行查賬征收，除了要求企業(yè)做到財(cái)務(wù)管理制度完善、真實(shí)確定收入成本費(fèi)用、嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)制度核算盈虧及提供相關(guān)合同外，還必須要求稅務(wù)機(jī)關(guān)建全嚴(yán)格的查賬征收管理體系和運(yùn)用有針對性的稽查方法。下面，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算及稅務(wù)稽查工作中需要注意的問題進(jìn)行一些粗淺的探討。 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要流程及涉及的稅種 （一）前期準(zhǔn)備階段。 前期的準(zhǔn)備工作主要有房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批和規(guī)劃審批、進(jìn)行設(shè)計(jì)施工、市場規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的重點(diǎn)是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。開發(fā)企業(yè)在此階段需繳納的稅種有取得土地合同印花稅、耕地占用稅、契稅等。 （二）建筑施工階段。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安排所屬建筑公司或委托其他建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在此階段， ……（快文網(wǎng)http://www.hancun.net省略1058字，正式會員可完整閱讀）…… （三）不按配比性和權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行會計(jì)核算，人為地虛列或高估成本,不按常規(guī)進(jìn)行賬務(wù)處理。一是虛開建安發(fā)票，提高建安成本。二是虛簽動遷合同，抬高動遷成本。三是列支不合理的成本費(fèi)用。四是夸大列支當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本費(fèi)用，如將完工產(chǎn)品的成本與未完工的在產(chǎn)品成本混在一塊，人為地多轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本。五是用白條充賬，把白條列入成本，減小計(jì)稅金額。利用這一手段偷逃的稅種有企業(yè)所得稅、土地增值稅等。 （四）分解售房款，少記收入。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取分解售房的形式，將停車位、車庫等款項(xiàng)收入不按規(guī)定計(jì)入經(jīng)營收入，而計(jì)入往來款項(xiàng)，造成少繳營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。 三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)檢查的方法及要點(diǎn) （一）檢查項(xiàng)目有關(guān)情況。 對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查時，應(yīng)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書，掌握開發(fā)項(xiàng)目的總體情況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價(jià)及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。 （二）檢查財(cái)務(wù)會計(jì)資料。 對房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報(bào)表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最后有針對性地抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。 （三）實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合。 在掌握項(xiàng)目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開發(fā)地、銷售地實(shí)地盤點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛與有關(guān)人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，查證涉稅問題。 （四）營業(yè)成本的檢查。 1.審查成本計(jì)算是否正確。 審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。 預(yù)計(jì)開發(fā)面積，求出預(yù)計(jì)單位面積開發(fā)成本。檢查時要仔細(xì)核對有關(guān)合同和立項(xiàng)書，檢查預(yù)計(jì)單位面積開發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。 審查有無將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。 有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。 重點(diǎn)審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。 2.檢查有無白條入賬現(xiàn)象。 白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，檢查時可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。 （五）財(cái)務(wù)費(fèi)用的檢查。 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。檢查有無直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷，或向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息高于銀行同期貸款利率，減少應(yīng)納稅所得額的情況。 （六）管理費(fèi)用的檢查。 檢查各類賬簿憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅；檢查建筑安裝合同、房屋銷售（預(yù)售）合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生。房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)過程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設(shè)計(jì)合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同等），但由于簽定合同的部門不能及時向財(cái)務(wù)提供信息，常常造成財(cái)務(wù)人員未及時按規(guī)定貼花。 （七）銷售費(fèi)用的檢查。 1.虛增代理費(fèi)用。由于對銷售代理費(fèi)提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票據(jù)的支出、非法支出）以代理費(fèi)的形式列支、轉(zhuǎn)賬。 2.廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)期間，要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動，廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出大，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，收入只能在后期實(shí)現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支問題比較普遍。 四、拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法 （一）采集涉稅信息。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的審批、備案程序，依托社會綜合治稅信息網(wǎng)絡(luò)收集。 1.向發(fā)改委采集開發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)文號、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目、投資概算、建設(shè)地址、項(xiàng)目備案號等立項(xiàng)批復(fù)信息。 2.向規(guī)劃部門采集開發(fā)項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設(shè)施情況等 ……（未完，全文共4952字，當(dāng)前只顯示2751字，請閱讀下面提示信息。收藏淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅檢查） 上一篇：信息化條件下創(chuàng)建納稅服務(wù)體系的思考 下一篇：加強(qiáng)基層地稅部門財(cái)務(wù)管理工作的思考 相關(guān)欄目：房地產(chǎn) 公司 企業(yè)講話 督查 |