| 標(biāo)題：經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)案件化解情況的調(diào)查報(bào)告 |
| 經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)案件化解情況的調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。大量的資金、物資、人力涌入到房地產(chǎn)業(yè)，刺激了房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)繳納的土地出讓金、稅費(fèi)在地方財(cái)政中占有相當(dāng)大的比重。然而，2013 年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步告別高速增長(zhǎng)的“黃金期”，市場(chǎng)供需基本平衡，縣級(jí)城市普遍出現(xiàn)了過(guò)熱開(kāi)發(fā)、商品房供過(guò)于求等問(wèn)題。大量的涉及房地產(chǎn)糾紛以訴訟方式涌入法院。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年，東�？h法院共受理房地產(chǎn)案件(含審執(zhí)及訴前保全，下同)405件，同比上升37.2%，其中商品房買(mǎi)賣(mài)案件213件，工程建設(shè)類(lèi)案件128件，同比分別增長(zhǎng)88.5 %和 3.2%。2015年1—6月份受理208件，同比上升12.6%，其中商品房買(mǎi)賣(mài)46件，同比下降35.5%，工程建設(shè)類(lèi)案件113件，同比上升57.8%。[1]2013年以來(lái)，_性案件增加，案件類(lèi)型增多，信訪(fǎng)事件頻發(fā)，辦案難度越來(lái)越大。為有效應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)業(yè)的新情況、新問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，東海縣法院對(duì)2013年以來(lái)涉房地產(chǎn)案件化解情況做整體性研究，采取數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析、查閱卷宗及統(tǒng)計(jì)年鑒、實(shí)地走訪(fǎng)、召開(kāi)座談會(huì)等方法，深入分析轄區(qū)涉房地產(chǎn)案件的主要問(wèn)題及其成因，法院的司法應(yīng)對(duì)，在此基礎(chǔ)上提出促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議。 一、當(dāng)前涉房地產(chǎn)案件審執(zhí)中的突出問(wèn)題 (一)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，工程爛尾，引發(fā)連鎖效應(yīng)。資金鏈斷裂引發(fā)的一連串不良后果:首先是工程建設(shè)施工類(lèi)糾紛，工程建設(shè)款不能及時(shí)撥付，建筑商、材料供應(yīng)商不愿意持續(xù)性地墊資施工，工程建設(shè)無(wú)法及時(shí)推進(jìn)，工程陷入撤場(chǎng)停工狀態(tài)，由此引發(fā)大量的工程建設(shè)合同糾紛、材料供應(yīng)合同糾紛。其次是建筑工人工資糾紛。工程爛尾，工程款無(wú)法及時(shí)撥付，導(dǎo)致建筑商拖欠農(nóng)民工工資糾紛增多。農(nóng)民工拿不到工資，往往會(huì)作出圍攻工程項(xiàng)目部、企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)，強(qiáng)行控制項(xiàng)目部經(jīng)理，到縣委縣政府、法院信訪(fǎng)等過(guò)激行為。再次是購(gòu)房者起訴解除購(gòu)房合同糾紛。這方面的糾紛，由于黨委政府做了大量工作，真正起訴到法院的比較少。工 ……（快文網(wǎng)http://www.hancun.net省略1480字，正式會(huì)員可完整閱讀）…… (四)“售后返租”等商業(yè)模式運(yùn)作引發(fā)的相關(guān)糾紛增多。2008年以來(lái)，轄區(qū)商品房開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出多元發(fā)展?fàn)顟B(tài)，在“售后返租”、“產(chǎn)權(quán)式商鋪”等營(yíng)銷(xiāo)宣傳下，轄區(qū)商鋪開(kāi)發(fā)和交易發(fā)展迅猛，不少開(kāi)發(fā)商同時(shí)開(kāi)發(fā)住宅樓和商鋪甚至是大型商業(yè)綜合體。由于區(qū)位、招商引資等方面的原因，相當(dāng)多的商鋪并沒(méi)帶來(lái)預(yù)期的收益，開(kāi)發(fā)商在收取高額房?jī)r(jià)后，返還的“租金”根本沒(méi)有保障，有的商鋪尚未交付、登記。如連云港晶源置業(yè)公司開(kāi)發(fā)的水上威尼斯小區(qū)，多數(shù)商鋪采取的是“售后返租”的方式，而該公司招商引資方面并不成功，大部分業(yè)主只是拿到一兩年的“返租”租金。2011年以來(lái)東�？h法院處理了涉及水上威尼斯小區(qū)商鋪“售后返租”的糾紛40多件。2014年以來(lái)東海縣法院處理了涉及樂(lè)成置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)億豐國(guó)際小區(qū)的商鋪交易糾紛18件，由于工程爛尾，所謂的“售后返租”、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的承諾成一紙空文。 (五)_性糾紛明顯增多，法院處理能力有限。矛盾異常突出，_性上訪(fǎng)事件集中暴發(fā)。一些企業(yè)瀕臨破產(chǎn)，企業(yè)老板“跑路”或玩起“躲貓貓”，樓盤(pán)為爛尾樓，長(zhǎng)期無(wú)人動(dòng)工、無(wú)人接盤(pán)、無(wú)法交付更無(wú)法兌現(xiàn)豐厚回報(bào)的承諾，業(yè)主、投資人、民工相繼為維護(hù)自身權(quán)益各自開(kāi)展一定規(guī)模的集訪(fǎng)群訪(fǎng)，多次形成_性事件，給當(dāng)?shù)卣⒎ㄔ杭肮矙C(jī)關(guān)帶來(lái)較大壓力。其實(shí)，有的企業(yè)已經(jīng)到法院申請(qǐng)破產(chǎn)。不僅如此，連鎖反應(yīng)范圍廣程度深，衍生大量關(guān)聯(lián)案件。開(kāi)發(fā)商企業(yè)資金鏈緊張、斷裂，不僅導(dǎo)致工程停工、房屋延期交付、索要工程款、材料款等連鎖反應(yīng)，還導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部分裂，公司重組等問(wèn)題。如水上威尼斯小區(qū)的開(kāi)發(fā)公司因經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致企業(yè)股東之間不斷重組，有的股東因資金緊張不能及時(shí)歸還銀行巨額欠款，不惜處理個(gè)人投資的多處資產(chǎn)。樂(lè)成置業(yè)有限公司更是不斷重組股東，更換法定代表人。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)不善引發(fā)的相關(guān)糾紛，往往涉及數(shù)以百計(jì)的業(yè)主和數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的資金問(wèn)題，這些都是法院難以處理的。 二、當(dāng)前房地產(chǎn)案件多發(fā)的成因分析 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化調(diào)整，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，保障性住房增多，商品房供過(guò)于求，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款有所收縮，房地產(chǎn)由熱轉(zhuǎn)冷，趨于理性，這些都是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)糾紛多發(fā)的重要背景因素。除此之外，大概有如下原因: (一)商品房開(kāi)發(fā)出現(xiàn)較為嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，第一，縣城商品房開(kāi)發(fā)嚴(yán)重過(guò)剩。以2013年為例，轄區(qū)新批準(zhǔn)開(kāi)工的商品房項(xiàng)目中，縣城24個(gè)，89萬(wàn)平方米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)合計(jì)16個(gè)，38萬(wàn)平方米。[3]縣城之外的所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)新開(kāi)工建設(shè)的商品房面積為縣城新開(kāi)工建設(shè)的42%�？h城常住人口不超過(guò)18萬(wàn)，其他80多萬(wàn)人居住在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化水平較高，能夠吸納更多的人就業(yè)、生活。而縣城商品房開(kāi)發(fā)早已飽和，一些家庭持有數(shù)套甚至十余套房產(chǎn)，縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較為嚴(yán)重的供過(guò)于求狀態(tài)，商品房積壓，開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而誘發(fā)一系列風(fēng)險(xiǎn)。第二，商鋪開(kāi)發(fā)嚴(yán)重過(guò)剩。以2013年為例，轄區(qū)一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為18.1:45.2:36.7，第三產(chǎn)業(yè)以零售、餐飲為主，在生產(chǎn)總值中比例不高，經(jīng)濟(jì)總量不大。[4]新建大量的商鋪或綜合商業(yè)體可能會(huì)造成嚴(yán)重過(guò)剩。而近年來(lái)開(kāi)發(fā)的小區(qū)，僅縣城配置大型綜合商業(yè)體的就有十來(lái)家，商鋪林立。由于區(qū)位偏離中心商業(yè)區(qū)，真正的商業(yè)圈層難以形成，所謂的“售后包租”等商業(yè)運(yùn)行模式往往蘊(yùn)含著誤導(dǎo)性宣傳，豐厚回報(bào)的承諾難以?xún)冬F(xiàn)。為規(guī)避自身風(fēng)險(xiǎn)，不少開(kāi)發(fā)商采取另行設(shè)置商業(yè)管理公司進(jìn)行“專(zhuān)業(yè)打理”。 (二)房地產(chǎn)企業(yè)融資不暢造成資金周轉(zhuǎn)困難。最近兩三年國(guó)家收緊房地產(chǎn)信貸，規(guī)范按揭貸款審批手續(xù)，提高首付比例、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)保證金等舉措給房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來(lái)困難。出于對(duì)商品房市場(chǎng)前景樂(lè)觀估計(jì)以及樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)工、政府督查開(kāi)發(fā)等因素考慮，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)中出現(xiàn)出諸多非理性的表現(xiàn)。向銀行融資困難，資金捉襟見(jiàn)肘，不得不將目標(biāo)轉(zhuǎn)向民間資本。民間借貸已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍的融資方式，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)民間借貸依賴(lài)度相當(dāng)高，有的借款高達(dá)數(shù)億元，由此引發(fā)的糾紛日益增多。有的房地產(chǎn)企業(yè)為爭(zhēng)取資金，與其他企業(yè)聯(lián)合擔(dān)保，一旦有一方資金問(wèn)題出現(xiàn)，就面臨著財(cái)產(chǎn)被保全，賬號(hào)被查封的風(fēng)險(xiǎn)。如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)聯(lián)合擔(dān)保向東海張農(nóng)商銀行貸款1000多萬(wàn)元的系列案件即為適例。有些企業(yè)為提高房產(chǎn)銷(xiāo)量，回籠資金，推出各種優(yōu)惠活動(dòng)，有的不惜為購(gòu)房者墊付大部分首付款，購(gòu)房者不能或不愿及時(shí)繳納按揭的，有的還繼續(xù)幫助購(gòu)房者還貸，由此催生了大量糾紛。如連云港盛邦房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的盛邦.上海名邸小區(qū)、東海頤高科技公司開(kāi)發(fā)的頤湖園小區(qū)，兩個(gè)小區(qū)在銷(xiāo)售過(guò)程中均存在為購(gòu)房者墊付首付款的情況，一些購(gòu)買(mǎi)能力或購(gòu)買(mǎi)意愿不強(qiáng)的人成為業(yè)主，為日后的糾紛埋下隱患。 (三)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷誘發(fā)了諸多矛盾。主要有三個(gè)方面:一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的管理混亂充分暴露。實(shí)踐中，違法發(fā)包、轉(zhuǎn)包、分包、掛靠現(xiàn)象較為突出，建設(shè)工程質(zhì)量難以得到保證，為糾紛埋下隱患。有的建筑企業(yè)內(nèi)部管理不嚴(yán)，對(duì)掛靠人、實(shí)際施工人，項(xiàng)目部只顧收取掛靠費(fèi)、管理費(fèi)，而對(duì)其行為不聞不問(wèn)，導(dǎo)致建筑企業(yè)因表見(jiàn)代理問(wèn)題被起訴的案件大量涌現(xiàn)。2013年以來(lái)審理的工程建設(shè)類(lèi)案件中約有40%屬于這種現(xiàn)象。二是購(gòu)房者以種種理由主張違約或解除合同。前幾年購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)基于對(duì)房?jī)r(jià)上漲和房產(chǎn)增值收益的預(yù)期，對(duì)開(kāi)發(fā)商在合同中單方設(shè)定的限制買(mǎi)受人權(quán)利、增加買(mǎi)受人義務(wù)、免除或減輕開(kāi)發(fā)商責(zé)任的附加條款、擅自改變房屋面積甚至輕微的欺詐銷(xiāo)售行為往往采取容忍的態(tài)度。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行使買(mǎi)受人預(yù)期落空時(shí)，購(gòu)房人則會(huì)以質(zhì)量、交付不符合約定、虛假?gòu)V告、格式合同加重買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)為由主張解除合同。一些投資者根本不了解何謂“售后返租”、何謂“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，在開(kāi)發(fā)商宣傳刺激下，舉債購(gòu)買(mǎi)商鋪，導(dǎo)致血本無(wú)歸。三是開(kāi)發(fā)商消極履約，缺乏誠(chéng)信。一些開(kāi)發(fā)商其實(shí)并不存在資金周轉(zhuǎn)困難，卻耍小聰明，以所謂的資金困難，不及時(shí)撥付工程款，讓建筑商過(guò)度墊資施工，結(jié)果導(dǎo)致工程停工，房屋延期交付。 (四)政府行為不當(dāng)導(dǎo)致矛盾錯(cuò)綜復(fù)雜。實(shí)踐中，由于少數(shù)行政部門(mén)在土地出讓、工程招投標(biāo)、項(xiàng)目建設(shè)、驗(yàn)收審批等具體環(huán)節(jié)監(jiān)管審核不到位，導(dǎo)致行政行為違法或者出現(xiàn)瑕疵，為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易留下糾紛隱患。如“毛地出讓”、水電路等配套跟不上導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商難以順利開(kāi)發(fā);規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃調(diào)整隨意性較大，對(duì)容積率等指標(biāo)把關(guān)不嚴(yán)，圖紙審核走過(guò)場(chǎng);相關(guān)政府部門(mén)行政不作為，不能及時(shí)制止建設(shè)單位擅自改變規(guī)劃用途、擅自改變內(nèi)部結(jié)構(gòu)、超面積建設(shè)等不法行為，為相關(guān)糾紛埋下隱患。不僅如此，因?yàn)榉康禺a(chǎn)屬于當(dāng)?shù)刂е援a(chǎn)業(yè)，一旦房地產(chǎn)走入低迷，政府往往出面干預(yù)、“救市”，如通過(guò)融資平臺(tái)或直接借款給開(kāi)發(fā)商，幫助開(kāi)發(fā)商解決資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題。農(nóng)民工工資一旦無(wú)法支付，信訪(fǎng)鬧訪(fǎng)現(xiàn)象比較嚴(yán)重，政府會(huì)為了維穩(wěn)的需要，通過(guò)農(nóng)民工資金專(zhuān)戶(hù)等方式替開(kāi)發(fā)商或建筑商支付該筆款項(xiàng)。如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法還款， ……（未完，全文共7993字，當(dāng)前只顯示3849字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)案件化解情況的調(diào)查報(bào)告） 上一篇：關(guān)于國(guó)務(wù)院安委會(huì)安全生產(chǎn)巡查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題整改工作的情況匯報(bào) 下一篇：淺議簡(jiǎn)政放權(quán)后如何加強(qiáng)稅收征管工作 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