| 標(biāo)題：園區(qū)綜合開發(fā)PPP項目的土地問題解析 | ||
| 園區(qū)綜合開發(fā)PPP項目的土地問題解析 園區(qū)綜合開發(fā)PPP項目的土地問題解析 園區(qū)綜合開發(fā)模式又稱為工業(yè)園/新城整體開發(fā)模式或產(chǎn)城融合開發(fā)模式，指將一片待開發(fā)區(qū)域作為整體進行規(guī)劃及開發(fā)建設(shè)，同時引入某種產(chǎn)業(yè)或概念，以實現(xiàn)該區(qū)域的整體城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型、并實質(zhì)改善區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境。本輪PPP模式大熱以來，考慮到運用PPP模式能夠最大限度引入開發(fā)建設(shè)資金以解決融資問題、并調(diào)動投資人對區(qū)域經(jīng)濟進行整體策劃和開發(fā)建設(shè)以實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)性發(fā)展，地方政府在越來越多的園區(qū)綜合開發(fā)項目中嘗試采用PPP模式，而在PPP模式下，政府方僅負(fù)責(zé)園區(qū)大范圍的管理監(jiān)督、政策支持、基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)價格和質(zhì)量的監(jiān)管等工作，而社會資本方（項目公司）則需負(fù)責(zé)整個園區(qū)的規(guī)劃、投融資、建設(shè)、運營的大部分工作。 固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化項目便是典型的PPP模式下的園區(qū)綜合開發(fā)項目，是發(fā)改委首批公布的13個PPP項目典型案例之一。在該項目中，固安縣人民政府通過公開招標(biāo)的方式引入華夏幸�；鶚I(yè)股份有限公司（以下稱“華夏幸福”）作為項目的社會資本方，并授予華夏幸福全資設(shè)立的項目公司以特許經(jīng)營權(quán)，由項目公司負(fù)責(zé)園區(qū)的規(guī)劃、投融資、建設(shè)、運營等一體化的市場運作，基本操作模式如下： 其中： 1、 土地整理投資指配合以政府有關(guān)部門為主體進行的土地征轉(zhuǎn)以及形成建設(shè)用地的相關(guān)工作； 2、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括道路、供水、供電、供暖、排水設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)； 3、 公共設(shè)施建設(shè)指公園、綠地、廣場、規(guī)劃展館、教育、醫(yī)療、文體等公益設(shè)施建設(shè)； 4、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)包括招商引資、企業(yè)服務(wù)等； 5、 咨詢運營服務(wù)包括開發(fā)區(qū)域的空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及控制性詳規(guī)編制等規(guī)劃咨詢服務(wù)，公共項目維護等。 政府對項目公司負(fù)責(zé)的上述工作以成本 合理收益的方式給予回報，但雙方約定，上述回報費用的來源僅限于委托區(qū)域內(nèi)所產(chǎn)生的收入，包括稅收、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入等。 當(dāng)前大多數(shù)園區(qū)綜合開發(fā)PPP項目都與固安項目所采用的模式大同小異，由于包含土地的一級整理及部分二級開發(fā)的工作，往往涉及的投資量巨大、動輒百億。由于在園區(qū)綜合開發(fā)PPP項目中項目公司負(fù)責(zé)的工作范圍包括土地的一級開發(fā)及二級開發(fā)，收益來源也主要為土地二級開發(fā)所產(chǎn)生的各項收入，即直接或間接地以土地二級開發(fā)的收益對土地一二級開發(fā)的成本給予回報，因此，可以說，該模式的核心和基礎(chǔ)依然是土地一二級聯(lián)動開發(fā)，土地的一二級聯(lián)動開發(fā)是整個模式的基礎(chǔ)，同時又是核心。因此，不論是政府方還是社會資本方，如想確保園區(qū)綜合開發(fā)PPP項目 ……（快文網(wǎng)http://www.hancun.net省略1770字，正式會員可完整閱讀）……
其他城市 由省、自治區(qū)人民政府 4 鎮(zhèn)的總體規(guī)劃 縣政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃 縣政府 縣政府的上一級政府 其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃 鎮(zhèn)政府 鎮(zhèn)政府的上一級政府 5 城市控制性詳細(xì)規(guī)劃 城鄉(xiāng)規(guī)劃部門 經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，報本級人大常委會和上一級人民政府備案 6 鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃 縣政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃 縣政府 經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后，報本級人大常委會和上一級政府備案 其他鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃 鎮(zhèn)政府 報縣政府審批 7 重要地塊修建性詳細(xì)規(guī)劃 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃部門和鎮(zhèn)人民政府組織編制，應(yīng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃 8 鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃 鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府 上一級政府審批 9 近期建設(shè)規(guī)劃（規(guī)劃期限為5年） 城市、縣、鎮(zhèn)人民政府 報總體規(guī)劃審批部門備案 *上述各類規(guī)劃涉及的修改應(yīng)由原審批機關(guān)批準(zhǔn)。 (二) 土地規(guī)劃 目前，我國關(guān)于土地規(guī)劃的主要法律法規(guī)包括《土地管理法》和《土地管理法實施條例》等，根據(jù)上述規(guī)定，我們土地規(guī)劃的分類及編制審批基本情況如下： 序號 規(guī)劃名稱 編制機構(gòu) 審批部門 1 土地利用總體規(guī)劃（一般為15年） 全國土地利用總體規(guī)劃 國務(wù)院土地行政主管部門會同國務(wù)院有關(guān)部門 國務(wù)院 省、自治區(qū)、直轄市土地利用總體規(guī)劃 省、自治區(qū)、直轄市政府組織本級土地行政主管部門 國務(wù)院 省、自治區(qū)政府所在地的市，人口在一百萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃 由各市政府組織本級土地行政主管部門編制 經(jīng)省、自治區(qū)政府審查同意后，報國務(wù)院批準(zhǔn) 以上三款以外的土地利用總體規(guī)劃 本級政府土地行政主管部門編制 逐級報省、自治區(qū)、直轄市政府批準(zhǔn)。其中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府編制，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)。 2 土地利用年度規(guī)劃 編制及審批機構(gòu)與土地利用總體規(guī)劃相同 3 年度土地儲備計劃 市、縣國土資源部門，財政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行定共同編制 報同級政府批準(zhǔn)，并報上級國土資源管理部門備案 *上述各類規(guī)劃涉及的修改應(yīng)由原審批機關(guān)批準(zhǔn)。 (三) 土地規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃與經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的銜接 《土地管理法》第二十二條：“城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)與土地利用總體規(guī)劃相銜接”； 《土地管理法》第二十四條：“土地利用年度計劃，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃以及建設(shè)用地和土地利用的實際狀況編制。”； 《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五條：“城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制,應(yīng)當(dāng)依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃,并與土地利用總體規(guī)劃相銜接”； 《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十四條：“城市、縣、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度計劃以及國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，制定近期建設(shè)規(guī)劃，報總體規(guī)劃審批機關(guān)備案”。 根據(jù)上述規(guī)定，土地規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃及經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃應(yīng)相互協(xié)調(diào)、相互銜接，但由于各種規(guī)劃編制主體、編制機制、編制尺度、編制期限不同，導(dǎo)致事實上各種規(guī)劃相互沖突、難以協(xié)調(diào)。在實際操作中，政府方需根據(jù)已有規(guī)劃協(xié)調(diào)組織編制所需其它規(guī)劃并獲得審批，必要時還需對已有規(guī)劃進行修訂以配合開發(fā)建設(shè)計劃。但由于規(guī)劃間沖突頻現(xiàn)、審批和修訂機制繁雜，無論是政府方還是社會資本方，均需在各項前期規(guī)劃的編制和出臺上投入大量的精力和時間。即使這樣，各方也還需承擔(dān)規(guī)劃審批、規(guī)劃間沖突而產(chǎn)生的規(guī)劃有效性而帶來的風(fēng)險，這將大大拖延項目的進度及加大各方的項目執(zhí)行風(fēng)險。甚至部分項目為?si閌凳┙認(rèn)瓤扛鞣降吶哪源蘋┰伎ぁ⑷緩笤儼貢嗷蠆剮尷喙毓婊�，而覊末租倵ｑ批的规划�?xùn)V孿燃蘋環(huán)�，则会蒂Z孿钅康氖找婊頻拇蠓鵲髡螄钅空逯罩�，虽哉姭I饜櫓型ǔ＝婊笈鶉謂揮燒匠械＃率瞪弦壞┫钅渴О芎獻魎蕉冀豢殺苊獾某械Ｏ嚶Φ乃鶚�。据悉，中央及地方政府均已哉燒极拓毌“多规合一′^牧⒎ê褪緣愎ぷ鰨岸喙婧弦弧庇型謔迤詡涫迪滯黃疲岸喙婧弦弧筆迪趾螅捎詮婊ぷ鞫扒酆峽⑾钅看吹氖擋倌訊群拖钅糠縵沼型玫交航狻?br>三、土地使用權(quán)的取得 在園區(qū)綜合開發(fā)PPP項目的土地二級開發(fā)工作中，社會資本需取得土地，并按照要求完成基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，政府方需通過出讓土地實現(xiàn)土地收益以維持整個項目的收支平衡，為調(diào)動社會資本參與的積極性、提高項目的整體營利水平有時政府方還需給社會資本配置一定的土地資源，而這一切行為需要在符合相關(guān)土地管理法律法規(guī)的前提下合法取得土地使用權(quán)： (一) 土地供應(yīng)計劃 土地一級開發(fā)完成后，即可納入當(dāng)?shù)赝恋毓⿷?yīng)計劃，而二級土地的供應(yīng)需依據(jù)土地供應(yīng)計劃進行。國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃由市、縣人民政府國土部門一年一編，應(yīng)以國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、年度土地儲備計劃等作為編制依據(jù)，并報同級人民政府批準(zhǔn)。相關(guān)規(guī)定如下： 《土地儲備管理辦法》第二十二條：“儲備土地完成前期開發(fā)整理后，納入當(dāng)?shù)厥小⒖h土地供應(yīng)計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統(tǒng)一組織供地”； 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第五條：“市、縣人民政府國土資源行政主管部門根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年度計劃，報經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后，及時向社會公開發(fā)布”； 《國土資源部關(guān)于印發(fā)國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃編制規(guī)范>（試行）的通知》（國土資發(fā)[2010]117號）第4.3條：“國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃的編制依據(jù)包括但不限于：（1）國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃；（2）土地利用總體規(guī)劃；（3）土地利用年度計劃；（4）住房建設(shè)規(guī)劃與計劃；（5）年度土地儲備計劃；（6）軍用空余土地轉(zhuǎn)讓計劃；（7）建設(shè)用地使用標(biāo)準(zhǔn)”； 上述117號文第4.5條：“國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃的計劃期為一年。計劃年度為每年的1月1日至12月31日。有條件的市、縣，可增加編制一年內(nèi)分季度的階段性計劃。有條件的市、縣，可在編制年度供應(yīng)計劃及年度內(nèi)階段性計劃的同時，增加編制三年左右的滾動計劃”。 (二) 土地使用權(quán)的取得方式 根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，我國國有土地使用權(quán)取得方式有劃撥取得、國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國有土地使用權(quán)作價出資或入股四種： 1、 出讓取得 土地使用權(quán)出讓的方式有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓四種。招拍掛出讓為主，協(xié)議出讓為輔。以招拍掛方式出讓土地使用權(quán)的主要操作依據(jù)有《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號）、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》、《關(guān)于落實工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)[2007]78號）和《國土資源部監(jiān)察部關(guān)于進一步落實工業(yè)用地出讓制度的通知》（國土資發(fā)[2009]101號）等。根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)當(dāng)采用招拍掛出讓的土地類型包括工業(yè)（包括倉儲用地，但不包括采礦用地）、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的情況。 除根據(jù)相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招拍掛外的，方可采取協(xié)議方式。目前規(guī)范協(xié)議出讓的主要規(guī)定有《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第21號）和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》（國土資發(fā)[2006]第114號）（以下簡稱“114號規(guī)范”）。根據(jù)114號規(guī)范第4.3條的列舉，可采取協(xié)議方式的情形主要包括：（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；（2）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；（3）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；（4）出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的。 2、 劃撥取得 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》對劃撥的定義，土地使用權(quán)劃撥包括土地使用者繳納補償、安置等費用后取得劃撥土地使用權(quán)（相對無償）以及無償取得土地使用權(quán)兩種情形，相關(guān)規(guī)定如下: 《土地管理法》第五十四條：“下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地”； 《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條 ……（未完，全文共12745字，當(dāng)前只顯示4602字，請閱讀下面提示信息。收藏園區(qū)綜合開發(fā)PPP項目的土地問題解析） 上一篇：鄉(xiāng)鎮(zhèn)第一季度基層黨建工作情況匯報 下一篇：公務(wù)用車管理辦法 相關(guān)欄目：工業(yè) 企業(yè)講話 綜治 綜合論文 國土 工商 調(diào)研報告 |