| 標(biāo)題：淺談現(xiàn)行房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方法制度及建議 |
| 淺談現(xiàn)行房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方法制度及建議 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用。如何科學(xué)衡量和反映房?jī)r(jià)變動(dòng)程度和變化趨勢(shì)，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)已成為政府和社會(huì)公眾了解房地產(chǎn)價(jià)格變化的重要依據(jù)。本文通過(guò)比較分析國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)制度，對(duì)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行探索和研究，對(duì)改進(jìn)當(dāng)前房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)提出一些合理化建議，使房?jī)r(jià)指數(shù)能及時(shí)、準(zhǔn)確、客觀反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況，為各級(jí)政府宏觀調(diào)控提供依據(jù)，為社會(huì)各界提供信息服務(wù)。 一、國(guó)外房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)方法 當(dāng)前，世界各國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)種類(lèi)很多，其編制方法也多種多樣。歸結(jié)起來(lái)有以下五種： 1.成本投放法（Input Cost Method）：是根據(jù)營(yíng)造各項(xiàng)投入成本（包括材料及人工費(fèi)用等）的變化情況，以算術(shù)平均法來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的方法，是早期的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的重要編制方法。 2.中位數(shù)價(jià)格法（Media Sale Price）：是選取地產(chǎn)售價(jià)的中位數(shù)來(lái)編制價(jià)格指數(shù)的方法。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格易受極端值（即最高、最低價(jià)）影響，而中位數(shù)價(jià)格能反映市場(chǎng)變動(dòng)的集中趨勢(shì)，代表性比較強(qiáng)。 3.重復(fù)交易法（Repeat Sale Method）：是基于同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格變化運(yùn)行。在剔除標(biāo)的物折舊的影響 ……（快文網(wǎng)http://www.hancun.net省略975字，正式會(huì)員可完整閱讀）…… 1、新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查方法。當(dāng)前新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)、企業(yè)上報(bào)報(bào)表與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的方式。以網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為主，通過(guò)企業(yè)上報(bào)的數(shù)據(jù)和市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)予以合理評(píng)估，剔除或修正其存在滯后因素和不可比因素。 2、二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查方法。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查采用重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上報(bào)、房地產(chǎn)管理部門(mén)提供與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 3、新建住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法。新建住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法基本相同。新建商品住宅分為兩塊，一個(gè)是保障性住房，另一個(gè)是新建商品住宅。保障性住房銷(xiāo)售不連續(xù)，價(jià)格變動(dòng)不大，所占權(quán)重也不大，指數(shù)主要受新建商品住宅影響。新建商品住宅指數(shù)有三個(gè)基本分類(lèi)，它們分別為90m2及以下、90-144m2和144m2以上戶型，將它們按照面積、金額雙加權(quán)計(jì)算得出三個(gè)分類(lèi)的環(huán)比指數(shù)，然后對(duì)這三個(gè)分類(lèi)環(huán)比指數(shù)加權(quán)匯總，計(jì)算出新建商品住宅環(huán)比指數(shù)，再對(duì)保障性住房和新建商品住宅環(huán)比指數(shù)加權(quán)計(jì)算得出新建住宅環(huán)比指數(shù)。通過(guò)“拉式公式”對(duì)12個(gè)月環(huán)比指數(shù)進(jìn)行連乘，推算新建住宅同比指數(shù)。具體計(jì)算公式如下： （1）計(jì)算各項(xiàng)目各基本分類(lèi)（含保障性住房）月環(huán)比價(jià)格指數(shù)。 其中：為第i個(gè)項(xiàng)目第j基本分類(lèi)t-1期（上月）價(jià)格（對(duì)于新開(kāi)項(xiàng)目則為評(píng)估的價(jià)格），為第i個(gè)項(xiàng)目第j基本分類(lèi)t期（本月）價(jià)格。 （2）計(jì)算全市基本分類(lèi)（含保障性住房）月環(huán)比價(jià)格指數(shù)。 其中：為第i個(gè)項(xiàng)目第j基本分類(lèi)環(huán)比價(jià)格指數(shù)，為第i個(gè)項(xiàng)目第j基本分類(lèi)t期（本月）銷(xiāo)售面積（金額），n為該基本分類(lèi)中包含項(xiàng)目的個(gè)數(shù)。將分別利用銷(xiāo)售面積和金額加權(quán)計(jì)算得到的兩個(gè)指數(shù)再簡(jiǎn)單平均計(jì)算。 （3）計(jì)算同比指數(shù)：采用拉式公式計(jì)算指數(shù)，為12個(gè)月環(huán)比指數(shù)的連乘。拉氏公式是一種固定權(quán)重的綜合指數(shù)法，將權(quán)重固定在基期，由于采用基期數(shù)據(jù)，因此在報(bào)告期結(jié)束后可以迅速計(jì)算出結(jié)果。計(jì)算公式為： 三、目前房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方法制度存在的問(wèn)題 1、新開(kāi)樓盤(pán)基期價(jià)格評(píng)估難度大。新開(kāi)樓盤(pán)以及間隔三個(gè)月以上的開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)需要統(tǒng)計(jì)部門(mén)對(duì)基期價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。通常情況下，我們會(huì)咨詢(xún)企業(yè)銷(xiāo)售人員，并結(jié)合周邊已開(kāi)同質(zhì)可比的樓盤(pán)價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行評(píng)估。但現(xiàn)實(shí)中，企業(yè)自身不太愿意“自降身價(jià)”，同質(zhì)可比樓盤(pán)指標(biāo)量化對(duì)比較難，部分區(qū)塊樓盤(pán)附近也無(wú)同質(zhì)新樓盤(pán)可比，以周邊品質(zhì)相當(dāng)?shù)亩謽潜P(pán)評(píng)估難度更大。 2、網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后、價(jià)格靈敏度不高等缺點(diǎn)。當(dāng)前房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)制度以網(wǎng)簽制度為主，參考企業(yè)上報(bào)數(shù)據(jù)。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)源于房地產(chǎn)管理部門(mén)，主要包括：每月成交新建住宅項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目地址、幢號(hào)、總層數(shù)、所在層數(shù)、房屋結(jié)構(gòu)、建筑面積、成交總價(jià)（合同金額）、簽約時(shí)間等。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)覆蓋全面，能將當(dāng)月的所有成交住宅全部統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，避免漏報(bào)。但是從簽約到備案，時(shí)間有些滯后，價(jià)格變化靈敏度不高。少數(shù)網(wǎng)簽房屋由于退房、改名等原因，重新上報(bào)，造成同一套住宅重復(fù)統(tǒng)計(jì)。 3、推算漲幅與實(shí)際漲幅差異過(guò)大。在對(duì)價(jià)格指數(shù)回溯時(shí)，我們對(duì)漲跌幅度在10%以上的項(xiàng)目進(jìn)行核實(shí)，結(jié)果樓盤(pán)實(shí)際價(jià)格漲跌幅度并沒(méi)有這么大。造成這種問(wèn)題的原因主要有以下幾個(gè)方面：一是銷(xiāo)售房屋的位置、樓層、戶型、朝向、裝修程度、等不同造成均價(jià)差異較大；二是部分特殊戶型引起均價(jià)變動(dòng)較大，如某幢“底湯”戶型價(jià)格普遍高于其他樓層，每平方價(jià)格高出上千元，這主要是由于“底湯”戶型送花園或者地下室，造成均價(jià)波動(dòng)較大。還有一些是由于普通住宅和排屋、別墅價(jià)格的差異引起；三是尾盤(pán)銷(xiāo)售，由于尾盤(pán)房源品質(zhì)相對(duì)差些，加上回籠資金的需要，加大打折力度，造成同一樓盤(pán)環(huán)比價(jià)格差別。 4、二手住宅調(diào)查樣本選擇各異。按照制度要求，采價(jià)點(diǎn)成交的二手住宅銷(xiāo)售面積或者金額應(yīng)達(dá)到當(dāng)月二手住宅成交總面積或者總金額的75%以上。在杭州、寧波等大城市，大的中介連鎖公司較多，在進(jìn)行二手住宅統(tǒng)計(jì)的時(shí)候，往往抓住幾家大中介公司就能達(dá)到制度規(guī)定要求。在麗水、金華、衢州等二線城市，中介大多為個(gè)體戶，遍布全城，成交量分散，即使采價(jià)點(diǎn)幾十家也難以達(dá)到75%成交量或成交金額的要求。 5、二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格“同質(zhì)可比”難度較大。二手房交易與新建房銷(xiāo)售不同。新建房銷(xiāo)售，一般是在短時(shí)間內(nèi)集中銷(xiāo)售，所在區(qū)域是同一個(gè)樓盤(pán)，并有較多相同戶型、結(jié)構(gòu)、層次的住宅，可以用來(lái)進(jìn)行同質(zhì)可比。而二手房交易沒(méi)有規(guī)律，出于自住、改善、投資等需要，或是受宏觀政策影響而進(jìn)行交易，因而不可能在同一個(gè)時(shí)間（月份）在同一地段（小區(qū)）出現(xiàn)大量的交易現(xiàn)象。二手住宅成交還存在不連續(xù)性。譬如某小區(qū)一套二手住宅成交后，要在上月該小區(qū)要找到一套樓層 ……（未完，全文共5265字，當(dāng)前只顯示2535字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏淺談現(xiàn)行房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方法制度及建議） 上一篇：關(guān)于加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)文化建設(shè)的幾點(diǎn)思考 下一篇：服務(wù)業(yè)統(tǒng)計(jì)中部門(mén)聯(lián)動(dòng)機(jī)制的思考 相關(guān)欄目：綜合論文 統(tǒng)計(jì) 財(cái)稅統(tǒng)計(jì) 普法 法制 政法武裝 規(guī)章制度 調(diào)研報(bào)告 計(jì)劃規(guī)劃 |